ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร และเอกสารสำคัญที่ต้องรู้

ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง เป็นกระบวนการทางกฎหมายที่กำหนดไว้ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 เพื่อตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรง ความปลอดภัย และผังการใช้ประโยชน์ที่ดินก่อนเริ่มก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร โดยเจ้าของโครงการจะต้องเตรียมแบบแปลน เอกสารสิทธิ์ และหนังสือรับรองวิชาชีพยื่นต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นเพื่อขอรับใบอนุญาตก่อสร้าง (แบบ อ.1) อย่างถูกต้อง

การขออนุญาตก่อสร้าง คืออะไร และมีความสำคัญอย่างไรต่อเจ้าของโครงการ?

การขออนุญาตก่อสร้างอาคารคือจุดเริ่มต้นทางกฎหมายที่สำคัญที่สุดในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และ สร้างโรงงานอุตสาหกรรม หากละเลยไม่ดำเนินการยื่นคำขอตามระเบียบการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร โครงการจะมีความเสี่ยงทางกฎหมายอย่างร้ายแรง เช่น โทษปรับรายวัน การสั่งระงับการก่อสร้าง หรือคำสั่งรื้อถอนอาคารส่วนที่ผิดกฎหมาย

เนื่องจากการขอใบอนุญาตก่อสร้างนั้น โครงการจำเป็นต้องยื่นแบบแปลนที่ถูกต้องตามกฎหมายควบคุมอาคารให้เจ้าหน้าที่ตรวจสอบก่อน หากไม่ได้รับการอนุมัติใบอนุญาต โครงการก็จะไม่สามารถขอน้ำ-ไฟระบบถาวรหรือขอเลขที่บ้านเพื่อเปิดใช้งานอาคารได้ การดึง วิศวกรควบคุมงานก่อสร้าง หรือ บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้างเข้ามาตรวจสอบแบบแปลนตั้งแต่ขั้นตอน Pre-Construction จึงเป็นกุญแจสำคัญที่ทำให้ขั้นตอนการขอใบอนุญาตเป็นไปอย่างราบรื่น

ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างอาคาร ต้องติดต่อที่ไหนและมีกระบวนการอย่างไร?

การดำเนินการตามขั้นตอนขออนุญาตมีขั้นตอนและพิกัดการติดต่อตามกฎหมาย โดยแบ่งออกเป็นพื้นที่รับผิดชอบดังนี้

• พื้นที่กรุงเทพมหานคร: ยื่นขอรับใบอนุญาตได้ที่ สำนักงานเขต ที่ที่ดินตั้งอยู่ หรือสำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร (สำหรับอาคารขนาดใหญ่พิเศษ)

• พื้นที่ต่างจังหวัด: ยื่นขอรับใบอนุญาตได้ที่ กองช่าง ขององค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) หรือสำนักงานเทศบาล ในเขตพื้นที่นั้น ๆ

ลำดับขั้นตอนการยื่นขออนุญาตก่อสร้างอาคาร

1. การยื่นเอกสารและคำร้อง: ยื่นแบบคำขอ ข.1 พร้อมเอกสารแสดงสิทธิ์ แบบแปลน และรายการคำนวณต่อเจ้าหน้าที่กองช่าง

2. การตรวจสอบทางกฎหมายและวิศวกรรม: เจ้าพนักงานท้องถิ่นทำการตรวจสอบระยะร่น การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง และความมั่นคงแข็งแรงตามหลักวิศวกรรม

3. การแก้ไขแบบแปลน (ถ้ามี): ในกรณีที่แบบแปลนไม่ผ่านเกณฑ์ เจ้าหน้าที่จะแจ้งข้อกำหนดให้สถาปนิกหรือวิศวกรออกแบบทำการปรับปรุงแก้ไขภายในระยะเวลาที่กำหนด

4. ชำระค่าธรรมเนียม: ชำระค่าธรรมเนียมการตรวจแบบแปลนและการออกใบอนุญาตตามสัดส่วนพื้นที่ของอาคาร

5. การรับใบอนุญาต (แบบ อ.1): รับเอกสารอนุญาตอย่างเป็นทางการเพื่อใช้แสดงสิทธิ์ในการดำเนินการก่อสร้างจริงบนหน้างาน

เอกสารประกอบการขออนุญาตก่อสร้าง และแบบขออนุญาตก่อสร้างมีอะไรบ้าง?

การเตรียมแบบขออนุญาตก่อสร้างและเอกสารประกอบที่ครบถ้วนจะช่วยประหยัดเวลาการตรวจแบบและลดโอกาสการถูกตีกลับของเอกสาร โดยเอกสารหลักที่ต้องจัดเตรียมมีดังนี้

• ใบคำร้องขออนุญาตก่อสร้าง ดัดแปลง หรือรื้อถอนอาคาร (แบบ ข.1)

• เอกสารแสดงตน: สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของอาคารหรือผู้มีอำนาจลงนาม

• เอกสารสิทธิ์ที่ดิน: สำเนาโฉนดที่ดินขนาดเท่าจริงครบทุกหน้า (กรณีที่ดินติดจำนองหรือสร้างในที่ดินผู้อื่น ต้องมีหนังสือยินยอมจากผู้ถือสิทธิ์ร่วม)

• แบบแปลนพิมพ์เขียว: แผนผังบริเวณ แบบสถาปัตยกรรม แบบโครงสร้างวิศวกรรม แบบระบบไฟฟ้า และแบบสุขาภิบาล (จำนวน 3-5 ชุด ตามที่ท้องถิ่นกำหนด)

• เอกสารวิชาชีพควบคุม: หนังสือรับรองของสถาปนิกและวิศวกรผู้รับผิดชอบงานออกแบบและควบคุมงาน พร้อมสำเนาใบอนุญาตประกอบวิชาชีพ (ใบ กว. และ ใบ กส.)

• เอกสารคำนวณ: รายการคำนวณโครงสร้างวิศวกรรม (Structural Calculation) สำหรับอาคารขนาดใหญ่

การขออนุญาตก่อสร้างมีกี่ประเภท ตามกฎหมายควบคุมอาคาร?

ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 การยื่นขออนุญาตตามกิจกรรมหลักในใบคำร้อง (แบบ ข.1) จะแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ดังนี้

1. การก่อสร้างอาคารใหม่: การสร้างอาคารขึ้นมาใหม่ทั้งหมดบนพื้นที่ว่างที่ได้รับอนุญาต

2. การดัดแปลงอาคาร: การต่อเติม ปรับปรุง หรือเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลักหรือพื้นที่ของอาคารเดิมที่ส่งผลกระทบต่อน้ำหนักและความมั่นคงแข็งแรง

3. การรื้อถอนอาคาร: การรื้อโครงสร้างอาคารเดิมออกทั้งหมดหรือบางส่วน ซึ่งต้องควบคุมความปลอดภัยตามที่กฎหมายระบุ

4. การเคลื่อนย้ายอาคาร: การยกหรือย้ายโครงสร้างอาคารเดิมจากตำแหน่งเดิมไปยังตำแหน่งใหม่

หมายเหตุ: นอกจาก 4 ประเภทกิจกรรมข้างต้นแล้ว ยังมีกรณี การเปลี่ยนการใช้อาคาร (ตามมาตรา 32) สำหรับอาคารควบคุมการใช้ที่จะต้องยื่นเรื่องขออนุญาตเช่นกัน

และในแง่ของ ช่องทางการยื่นเรื่องตามกฎหมาย จะถูกแบ่งออกเป็น 2 วิธีหลัก คือ

1. การยื่นคำขอรับใบอนุญาตตามปกติ (มาตรา 21): ต้องรอจนกว่าเจ้าหน้าที่ฝ่ายโยธาจะตรวจสอบแบบแปลนเสร็จและออกใบอนุญาต (แบบ อ.1) จึงจะเริ่มงานก่อสร้างได้

2. การแจ้งข้อมูลการก่อสร้างโดยไม่ต้องรอใบอนุญาต (มาตรา 39 ทวิ): ยื่นแบบแปลนพร้อมหนังสือรับรองความรับผิดชอบจากสถาปนิกและวิศวกรวิชาชีพ เมื่อเจ้าหน้าที่ออกใบรับแจ้งแล้วสามารถเริ่มก่อสร้างได้ทันที (ใช้มากในโครงการขนาดใหญ่ที่ต้องการความรวดเร็ว)

แบบ อ.1 กับ แบบ อ.6 ต่างกันอย่างไร? ไขข้อข้องใจเรื่องเอกสารควบคุมอาคาร

ความสับสนระหว่างเอกสาร อ.1 และ อ.6 มักสร้างอุปสรรคให้แก่เจ้าของโครงการตอนเปิดใช้งานอาคาร สรุปเปรียบเทียบความแตกต่างทางกฎหมายของเอกสารทั้งสองรูปแบบดังนี้:

ก่อสร้างแบบไหนไม่ต้องขออนุญาต? ข้อยกเว้นตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11

พระราชบัญญัติควบคุมอาคารมีข้อยกเว้นการดัดแปลงบางกรณีที่ไม่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างหลักตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) โดยสามารถกระทำได้โดยไม่ต้องขอรับอนุญาต ดังนี้

• การเปลี่ยนโครงสร้างอาคารที่ไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก: เช่น การเปลี่ยนโครงคร่าวไม้แปหลังคาชำรุด โดยใช้วัสดุขนาดและจำนวนเท่าเดิม

• การดัดแปลงส่วนที่ไม่เป็นโครงสร้างหลัก: การเปลี่ยนผนังอิฐมอญเป็นผนังเบา หรือการเปลี่ยนพื้นกระเบื้อง โดยน้ำหนักที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 10% ของน้ำหนักโครงสร้างเดิม

• การลดหรือขยายพื้นที่พื้นและหลังคา: การเพิ่มหรือลดพื้นที่ของชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และต้องไม่มีการลดหรือเพิ่มเสาหรือคานโครงสร้าง

• การติดตั้งโซลาร์รูฟท็อป (Solar Rooftop): สำหรับบ้านอยู่อาศัยที่มีขนาดพื้นที่ติดตั้งไม่เกิน 160 ตารางเมตร และมีน้ำหนักรวมไม่เกิน 20 กิโลกรัมต่อตารางเมตร (ต้องมีวิศวกรโยธาเซ็นรับรองความแข็งแรงของโครงสร้างหลังคาและแจ้งหน่วยงานท้องถิ่นให้ทราบก่อนติดตั้ง)

บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง มีส่วนช่วยอย่างไรในการขออนุญาตก่อสร้างและควบคุมความปลอดภัย?

การแต่งตั้ง บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง ที่มีความเชี่ยวชาญเข้ามาช่วยบริหารงานจะช่วยให้ขั้นตอนขออนุญาตก่อสร้างเป็นไปอย่างรวดเร็วและราบรื่น ลดข้อบกพร่องของเอกสารและแบบแปลนที่มักส่งผลให้การอนุมัติล่าช้า

ทีมวิศวกรของที่ปรึกษาจะทำหน้าที่ตรวจแบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรมให้ถูกต้องตามข้อบัญญัติท้องถิ่นและกฎหมายผังเมือง พร้อมทั้งดูแลความถูกต้องในกระบวนการหน้างานตั้งแต่การขอใบอนุญาต อ.1 ไปจนถึงการประสานงานตรวจรับใบรับรอง อ.6 เพื่อให้มั่นใจว่า การควบคุมงานก่อสร้าง ของโครงการคุณสอดคล้องกับมาตรฐานทางวิศวกรรมและความปลอดภัยสูงสุดของภาครัฐ

ปรึกษาขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างและบริหารโครงการกับมืออาชีพ

หากคุณเป็นผู้พัฒนาโครงการหรือนักลงทุนที่ต้องการเตรียมเอกสารแบบแปลนให้ถูกต้องตามกฎหมาย และต้องการทีมวิศวกรวิชาชีพควบคุมคุณภาพการก่อสร้างให้เป็นไปตามแผนงาน สามารถปรึกษาและขอรายละเอียดบริการบริหารโครงการเพิ่มเติมกับ บริษัท สเตเบิล อินเตอร์ จำกัด ได้ที่

• อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co Founders and Executive Committee)

• โทร: 062-648-2222

• ไลน์: @stableinter

• อีเมล: stableinter.consultant@gmail.com

แหล่งอ้างอิงและตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมาย

• พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522: พระราชบัญญัติหลักในการควบคุมการก่อสร้างและการเปิดใช้อาคารในประเทศไทยตรวจสอบรายละเอียดฉบับเต็ม: กองควบคุมอาคาร กรมโยธาธิการและผังเมือง

• กฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522: ข้อกำหนดข้อยกเว้นการดัดแปลงอาคารที่ไม่ต้องขออนุญาตตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมายเพิ่มเติม: สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกา