top of page

กฎหมายระยะร่นอาคารสูง ข้อควรรู้ก่อนเริ่มก่อสร้าง

  • รูปภาพนักเขียน: Stable Inter Consultant
    Stable Inter Consultant
  • 16 มิ.ย.
  • ยาว 1 นาที

ระยะร่นอาคารสูง คือ ระยะห่างขั้นต่ำที่กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้องเว้นว่างไว้ระหว่างแนวอาคารกับแนวเขตที่ดินข้างเคียง หรือแนวเขตถนนสาธารณะ โดยมีจุดประสงค์หลักเพื่อความปลอดภัยในกรณีเกิดอัคคีภัย การเข้าถึงของรถดับเพลิง และสุขอนามัยโดยรอบอาคารสูง (อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป) ซึ่งเป็นเรื่องที่เจ้าของโครงการไม่สามารถละเลยได้ในการวางผังก่อนก่อสร้าง


ทำไมระยะร่นอาคารสูงถึงเป็นเรื่องที่ผู้พัฒนาโครงการละเลยไม่ได้?


อาคารสูงที่กำลังก่อสร้าง ถูกควบคุมงานโดยบริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง

กฎหมายระยะร่นอาคารสูงคือข้อบังคับทางกฎหมายที่หากฝ่าฝืนจะมีโทษสูงสุดถึงขั้นสั่งรื้อถอนอาคารและระงับการใช้งานทันที ซึ่งสร้างความเสียหายทางธุรกิจอย่างมหาศาล ดังนั้น การคำนวณและตรวจสอบระยะร่นที่ถูกต้องจึงเป็นหัวใจสำคัญตั้งแต่ขั้นตอน Pre-Construction เพื่อจำกัดความเสี่ยงทางกฎหมายและควบคุมต้นทุนของโครงการ


ความผิดพลาดในการกำหนดระยะร่นมักเกิดขึ้นในขั้นตอนสแกนพื้นที่และวางผังตำแหน่งอาคาร การนำบริษัทที่ปรึกษาก่อสร้างเข้ามาควบคุมงานตั้งแต่ระยะเริ่มแรก จึงเป็นวิธีป้องกันความผิดพลาดจากผู้รับเหมาที่อาจวัดระยะคลาดเคลื่อนจากความเป็นจริงบนหน้างาน


กฎหมายควบคุมอาคารกำหนดระยะร่นและถนนทางเข้าของอาคารสูงไว้อย่างไรบ้าง?


พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 และกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ได้กำหนดเกณฑ์เฉพาะสำหรับที่ดินและพื้นที่ว่างโดยรอบอาคารสูงไว้อย่างชัดเจนเพื่อความปลอดภัยสูงสุด


อาคารสูง ต้องติดถนนกว้างกี่เมตร ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33?


ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของอาคารสูงต้องมีด้านใดด้านหนึ่งติดถนนสาธารณะที่มีความกว้างของเขตทางไม่น้อยกว่า 10 เมตร หรือ 18 เมตร ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่ใช้สอยรวมของอาคาร และต้องมีถนนหรือที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมโดยรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร เพื่อให้รถดับเพลิงเข้าออกได้สะดวก

พื้นที่อาคารรวม (ตร.ม.)

ความกว้างเขตทางถนนสาธารณะขั้นต่ำ (เมตร)

ข้อกำหนดพื้นที่ว่างโดยรอบอาคาร (เมตร)

ไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร

ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ตลอดแนว

ที่ว่างหรือถนนรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร

มากกว่า 30,000 ตารางเมตร ขึ้นไป

ไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตลอดแนว

ที่ว่างหรือถนนรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร


ระยะร่นด้านข้างและด้านหลังอาคารสูงจากแนวเขตที่ดิน ต้องเว้นระยะห่างกี่เมตร?


อาคารสูงที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป จะต้องมีระยะร่นจากแนวเขตที่ดินของผู้อื่นไม่น้อยกว่า 6 เมตร โดยรอบอาคาร เพื่อความปลอดภัยและการปฏิบัติงานของเจ้าหน้าที่ดับเพลิง ข้อกำหนดระยะเว้นห่าง 6 เมตรนี้ เป็นข้อบังคับคงที่ตามกฎกระทรวงที่ไม่สามารถลดหย่อนได้ แม้จะเป็นผนังทึบที่ไม่มีช่องเปิดก็ตาม


ระยะร่นอาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร และระยะร่นอาคารสูงเกิน 23 เมตร ต่างกันอย่างไร?


ระยะร่นของอาคารจะเพิ่มขึ้นตามสัดส่วนความสูงของอาคารเพื่อลดผลกระทบต่อที่ดินข้างเคียง โดยกฎหมายแบ่งเกณฑ์ระยะห่างสำหรับผนังที่มีช่องเปิด (ประตู หน้าต่าง ช่องแสง หรือระเบียง) ดังนี้


  • อาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร: ผนังที่มีช่องเปิดต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร

  • อาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่ถึง 23 เมตร: ผนังที่มีช่องเปิดต้องห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 3.00 เมตร

  • อาคารสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป (อาคารสูง): ต้องเว้นที่ว่างโดยรอบอาคารและห่างจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 6 เมตร (ทุกด้านของอาคาร)


ระยะร่นอาคารวัดจากไหน และมีวิธีตรวจสอบแนวเขตทางที่ถูกต้องอย่างไร?


อาคารที่สร้างเสร็จแล้ว สื่อถึงการควบคุมงานก่อสร้างที่มีประสิทธิภาพ

การวัดระยะร่นอาคารที่ถูกต้องตามกฎหมายจะวัดจาก "แนวกึ่งกลางถนนสาธารณะ" หรือ "แนวเขตทางถนนสาธารณะ" ขึ้นอยู่กับระดับความกว้างของถนนสาธารณะสายนั้น ๆ ไปจนถึงแนวผนังอาคารส่วนที่ยื่นออกมามากที่สุด


ในการตรวจสอบแนวเขตทางที่แม่นยำ เจ้าของโครงการต้องประสานงานกับกรมที่ดินหรือหน่วยงานปกครองท้องถิ่นเพื่อชี้แนวเขต ห้ามอาศัยเพียงแผนที่โฉนดหรือความเข้าใจของทีมผู้รับเหมาโดยเด็ดขาด เนื่องจากแนวเขตทางจริงอาจมีการเปลี่ยนแปลงจากการเวนคืนหรือการขยายถนนในอนาคต


บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง มีบทบาทอย่างไรในการบริหารความเสี่ยงเรื่องระยะร่นอาคารสูง?


การแต่งตั้ง บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง ที่มีประสบการณ์เข้ามาร่วมตรวจสอบแบบแปลนและการวางผังอาคารจริง จะช่วยป้องกันความเสี่ยงด้านกฎหมายควบคุมอาคารได้อย่างเด็ดขาด ตั้งแต่ขั้นตอนแรกจนถึงการส่งมอบงาน


ทีมที่ปรึกษาจะทำหน้าที่ตรวจสอบความสอดคล้องระหว่างแบบสถาปัตยกรรม แบบโครงสร้าง และข้อกำหนดทางกฎหมายผังเมือง พร้อมควบคุมดูแลขั้นตอนการตั้งกล้องรังวัดและหาพิกัดตำแหน่งอาคารบนพื้นที่จริง เพื่อให้มั่นใจว่าทุกแนวเสาและผนังของอาคารจะอยู่ห่างจากแนวเขตที่ดินตามที่กฎหมายระบุไว้ทุกประการ ช่วยลดความเสี่ยงในการถูกระงับการ สร้างคอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่


ร่วมวางแผนโครงการอาคารสูงอย่างปลอดภัยกับผู้เชี่ยวชาญ


หากคุณเป็นเจ้าของโครงการหรือนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังวางแผนก่อสร้างอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ หรือต้องการตรวจสอบความถูกต้องของผังโครงการเพื่อป้องกันปัญหาระยะร่นและข้อพิพาททางกฎหมาย สามารถปรึกษารายละเอียดเพิ่มเติมกับ บริษัท สเตเบิล อินเตอร์ จำกัด ทีมงานวิศวกรที่พร้อมบริหารโครงการก่อสร้างในมุมมองเดียวกับเจ้าของโครงการ


สนใจบริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างติดต่อ


อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co Founders and Executive Committee)



แหล่งอ้างอิงและตรวจสอบข้อมูลทางกฎหมาย





bottom of page