ก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ 8 ชั้น ต้องเตรียมอะไรบ้าง? 7 เรื่องที่เจ้าของโครงการต้องตัดสินใจก่อนเริ่มงาน

การก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ 8 ชั้นมีองค์ประกอบมากกว่าแบบอาคารและราคาผู้รับเหมา เจ้าของโครงการต้องเชื่อม โมเดลห้องเช่า ศักยภาพที่ดิน ข้อกำหนดกฎหมาย แบบสถาปัตยกรรมและวิศวกรรม งบลงทุน สัญญา แผนก่อสร้าง และการเตรียมเปิดใช้งาน ให้เป็นข้อมูลชุดเดียวกัน หากจำนวนห้องเปลี่ยน แต่แบบ งานระบบ งบประมาณ และแผนอนุญาตยังใช้ตัวเลขเดิม โครงการอาจต้องย้อนแก้ในช่วงที่เปลี่ยนได้ยากขึ้น

บทความนี้จัดเรื่องทั้งหมดเป็น 7 จุดตัดสินใจสำหรับเจ้าของอพาร์ทเมนต์ที่ตั้งใจพัฒนาเพื่อให้เช่า โดยบอกว่าแต่ละช่วงควรตอบคำถามอะไรและมีเอกสารใดก่อนอนุมัติขั้นถัดไป ส่วนเกณฑ์กฎหมายและรายละเอียดทางวิศวกรรมต้องตรวจตามที่ตั้ง ประเภทอาคาร และแบบของโครงการจริง

1. กำหนดโมเดลห้องเช่าก่อนกำหนดจำนวนชั้นและจำนวนห้อง

เริ่มจากคำถามว่า ใครจะเช่า และอาคารต้องรองรับการใช้ชีวิตแบบใด ห้องเช่าสำหรับพนักงานที่พักระยะยาว นักศึกษา หรือผู้เช่าที่ต้องการห้องขนาดใหญ่ มีความคาดหวังต่อพื้นที่ส่วนกลาง การเดินทาง ที่จอดรถ ความปลอดภัย และการดูแลอาคารต่างกัน

เจ้าของควรให้ทีมทำ Project Brief ที่ระบุกลุ่มผู้เช่าเป้าหมาย เช่น

• ขนาดและสัดส่วนห้อง

• ค่าเช่าที่ใช้ประเมิน

• บริการส่วนกลาง

• แนวคิดที่จอดรถ

• มาตรฐานวัสดุที่ต้องการ

จากนั้นทำ Feasibility โดยทดสอบกรณีค่าเช่า อัตราห้องว่าง ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน และต้นทุนก่อสร้างเปลี่ยนไป การเห็นหลายกรณีช่วยให้รู้ว่าจำนวนห้องที่เพิ่มขึ้นยังคุ้มค่าหรือทำให้อาคารแน่นเกินไป

2. ตรวจว่าที่ดินรองรับ “อพาร์ทเมนต์แบบที่ต้องการ” ได้จริงหรือไม่

ที่ดินที่ดูใหญ่พอสำหรับอาคาร 8 ชั้น อาจเหลือพื้นที่ห้องเช่าน้อยกว่าที่คาดหลังคำนึงถึงผังเมือง ถนน ทางเข้าออก ระยะร่น ที่จอดรถ บันได ลิฟต์ ห้องเครื่อง และพื้นที่ว่าง เจ้าของจึงควรให้ทีมทำ Test-fit หรือผังวางอาคารเบื้องต้นบนข้อมูลที่ตรวจสอบได้ ไม่ใช้เพียงพื้นที่โฉนดหารด้วยจำนวนชั้น

นี่คือเรื่องที่ต้องคัดกรองและตรวจสอบให้ดี

• เอกสารสิทธิ

• รูปแปลงและสภาพดิน

• การใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง FAR/OSR

• ข้อจำกัดเฉพาะพื้นที่

• ความพร้อมไฟฟ้าและน้ำประปา

• ตลอดจนการเข้าถึงของรถบริการและรถฉุกเฉิน

อ่านรายการตรวจเชิงลึกได้ในบทความ ตรวจที่ดินก่อนสร้างอาคาร 8 ชั้น

อย่าใช้จำนวนชั้นแทนประเภทอาคารตามกฎหมาย คู่มือกฎหมายควบคุมอาคารของกรมโยธาธิการและผังเมืองนิยาม “อาคารสูง” โดยใช้ความสูงตั้งแต่ 23 เมตร ตามวิธีวัดที่กฎหมายกำหนด

ดังนั้นอพาร์ทเมนต์ 8 ชั้นต้องตรวจความสูงจากแบบจริง ไม่ใช่สรุปว่าเป็นหรือไม่เป็นอาคารสูงจากคำว่า “8 ชั้น” เพียงอย่างเดียว กฎหมายและข้อบัญญัติที่ใช้กับที่ตั้งโครงการอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นเพิ่มเติม

สำหรับ EIA เอกสารของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมระบุเกณฑ์ของ อาคารอยู่อาศัยรวม ที่มีห้องชุดหรือห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป เป็นหนึ่งในกรณีที่ต้องจัดทำรายงาน

แต่การคัดกรองยังต้องตรวจประเภทโครงการและข้อกำหนดพื้นที่จริง โดยเฉพาะเมื่อมีการปรับจำนวนห้องหรือพื้นที่ระหว่างออกแบบ บทความ อาคาร 8 ชั้นต้องทำ EIA หรือไม่ อธิบายเกณฑ์และข้อควรตรวจไว้โดยเฉพาะ

3. ออกแบบห้องพักและงานระบบให้ทำงานร่วมกัน

เมื่อได้จำนวนห้องเป้าหมายแล้ว ต้องแปลงตัวเลขนั้นเป็นอาคารที่ก่อสร้าง ดูแล และใช้งานได้จริง แบบสถาปัตยกรรมควรสัมพันธ์กับโครงสร้างและผลสำรวจดิน รวมถึงพื้นที่สำหรับระบบไฟฟ้า น้ำดี น้ำเสีย ระบายน้ำ ระบบป้องกันอัคคีภัย ลิฟต์ และการสื่อสาร ระบบที่ต้องมีและขนาดระบบ ให้ผู้ออกแบบกำหนดตามประเภทอาคาร ข้อกฎหมาย และจำนวนผู้ใช้งานของโครงการนั้น

ความเสี่ยงของอพาร์ทเมนต์อยู่ที่ห้องพักจำนวนมากใช้รูปแบบซ้ำกัน หากรายละเอียดห้องน้ำ แนวท่อ ช่องเซอร์วิส หรือจุดติดตั้งเครื่องปรับอากาศไม่ลงตัว ความคลาดเคลื่อนเล็กน้อยอาจเกิดซ้ำทุกชั้น การตรวจแบบจึงควรมองทั้งห้องตัวอย่างและการเชื่อมต่อแนวดิ่ง

• ท่อเดินตรงกับช่องเปิดหรือไม่

• เข้าซ่อมได้จากจุดใด

• เสียงและกลิ่นจะรบกวนห้องข้างเคียงหรือไม่

• พื้นที่ส่วนกลางยังใช้งานสะดวกหลังติดตั้งระบบจริงหรือไม่

ก่อนปิดแบบ ให้ทีมสถาปนิก วิศวกรโครงสร้าง และผู้ออกแบบระบบใช้ ตารางพื้นที่และแบบฉบับเดียวกัน พร้อมบันทึกข้อขัดแย้งที่ต้องแก้ ถ้างานระบบเพิ่มห้องเครื่องหรือเปลี่ยนแนวท่อ ควรประเมินผลต่อจำนวนห้อง ต้นทุน และแผนอนุญาตในรอบเดียวกัน

4. ตั้งงบจากขอบเขตงานและกระแสเงินสดทั้งโครงการ

งบอพาร์ทเมนต์ไม่ได้มีแค่โครงสร้างและงานตกแต่งห้องพัก เจ้าของควรแยก ค่าที่ดิน ค่าสำรวจและออกแบบ ค่าดำเนินการด้านอนุญาต ค่าก่อสร้าง งานระบบ ค่าตกแต่งและอุปกรณ์ ค่าใช้จ่ายก่อนเปิดใช้งาน และเงินสำรองสำหรับความเสี่ยง เพื่อให้เห็นว่าเงินจะจ่ายเมื่อใดและรายการใดยังไม่ได้รวมในข้อเสนอ

เมื่อแบบพัฒนาเพียงพอ ให้ตรวจปริมาณงานและรายละเอียดใน BOQ เทียบกับแบบและข้อกำหนดวัสดุโดยตรง โดยเฉพาะงานที่มักหลุดระหว่างผู้รับเหมาหลายราย เช่น จุดต่อระบบสาธารณูปโภค งานภายนอกอาคาร งานในห้องเครื่อง และงานทดสอบก่อนส่งมอบ ราคาที่เสนอใกล้กันอาจครอบคลุมงานต่างกัน

ควรทำ Cost Plan และกระแสเงินสด คู่กับแผนเวลา หากแบบหรือจำนวนห้องเปลี่ยน ต้องปรับงบและประมาณการรายได้พร้อมกัน อย่าใช้ผลตอบแทนที่คำนวณจากแบบรุ่นเก่าตัดสินใจบนแบบรุ่นใหม่

5. กำหนดหน้าที่ทีมและเงื่อนไขสัญญาก่อนเริ่มก่อสร้าง

การสร้างอพาร์ทเมนต์มีผู้เกี่ยวข้องหลายฝ่าย เจ้าของต้องรู้ว่า ใครออกแบบ ใครก่อสร้าง ใครตรวจรับ ใครอนุมัติการเปลี่ยนแปลง และใครรายงานผลกระทบต่อเวลาและงบ หากบทบาทเหล่านี้ไม่ชัด คำถามหน้างานอาจค้างอยู่ระหว่างทีม และการแก้ไขภายหลังอาจกลายเป็นงานเพิ่ม

ก่อนประกวดราคาหรือลงนามสัญญา ควรตรวจแบบและข้อกำหนดฉบับที่ใช้ขอราคา BOQ

• ขอบเขตแต่ละสัญญา

• แผนงานหลัก

• เงื่อนไขการเบิกจ่าย

• หลักเกณฑ์งานเพิ่มลด

• รายการทดสอบ

• เอกสารส่งมอบ

Stable Inter ทำหน้าที่เป็น บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง ที่บริหารและควบคุมโครงการในมุมของเจ้าของ ช่วยประสานผู้ออกแบบและผู้รับเหมา ติดตามประเด็นค้าง และทำให้การตัดสินใจเรื่องคุณภาพ เวลา ต้นทุน และความปลอดภัยมีข้อมูลรองรับ บทบาทนี้ต่างจากผู้รับเหมาซึ่งรับผิดชอบการก่อสร้างตามสัญญา

6. ควบคุมงานซ้ำแบบให้ได้คุณภาพเท่ากันทุกชั้น

เมื่อเริ่มก่อสร้าง งานฐานราก โครงสร้าง เปลือกอาคาร กันซึม ห้องน้ำ ระบบแนวดิ่ง และงานภายในห้องพักต้องเดินตามลำดับที่ตรวจสอบได้ ความเสี่ยงเฉพาะของอพาร์ทเมนต์คือ ข้อผิดพลาดหนึ่งจุดอาจถูกทำซ้ำหลายสิบห้อง เจ้าของจึงควรให้ทีมทำห้องตัวอย่างหรือพื้นที่ตัวอย่างเพื่อยืนยันรายละเอียด วัสดุ และวิธีติดตั้งก่อนขยายงานทั้งอาคาร

ในแต่ละหมวดงานควรกำหนดจุดตรวจและหลักฐานก่อนปิดงาน เช่น

• ตรวจแนวท่อและการทดสอบที่เกี่ยวข้องก่อนปิดฝ้า

• ตรวจงานกันซึมก่อนปูกระเบื้อง

• ตรวจวัสดุก่อนติดตั้งจำนวนมาก

แนวคิด Inspection and Test Plan หรือ ITP ช่วยกำหนดว่าใครตรวจ เมื่อใด ใช้เกณฑ์ใด และเก็บผลไว้ที่ไหน

รายงานประจำสัปดาห์ควรทำให้เจ้าของตอบได้ว่า งานคืบหน้าตามแผนหรือไม่ ประเด็นใดกระทบจำนวนห้องที่พร้อมส่งมอบ มีงานเพิ่มลดใดรออนุมัติ และผู้รับผิดชอบจะแก้เมื่อใด การเห็นรูปถ่ายหน้างานอย่างเดียวไม่พอ หากไม่เชื่อมกับแผน แบบ และงวดจ่าย

7. ตรวจรับทั้งห้องพัก ระบบอาคาร และความพร้อมก่อนเปิดให้เช่า

การก่อสร้างเสร็จทางกายภาพยังไม่เท่ากับพร้อมเปิดใช้งาน เจ้าของควรวางช่วงทดสอบระบบ ตรวจห้องพัก ตรวจพื้นที่ส่วนกลาง และแก้ Defect ไว้ในแผนตั้งแต่ก่อนงานท้ายโครงการ ไม่รอให้ผู้รับเหมาส่งมอบทุกอย่างในวันเดียว

รายการตรวจควรอ้างอิงแบบและข้อกำหนดของโครงการจริง เช่น

• การใช้งานไฟฟ้าและน้ำในห้องพัก

• การระบายน้ำ

• จุดรั่วซึม

• ประตูหน้าต่าง

• ลิฟต์

• ระบบความปลอดภัยที่เกี่ยวข้อง

• การเข้าถึงจุดบำรุงรักษา

นอกจากผลทดสอบ เจ้าของต้องได้รับ As-built Drawing คู่มืออุปกรณ์ เอกสารรับประกัน บันทึกการฝึกผู้ดูแลอาคาร และรายการงานค้างพร้อมกำหนดแก้ ส่วนเอกสารอนุญาตหรือการรับรองก่อนใช้อาคารต้องตรวจตามประเภทอาคารและหน่วยงานที่มีอำนาจในพื้นที่

ตาราง 7 จุดตัดสินใจที่เจ้าของควรใช้ประชุมโครงการ

ตารางนี้ใช้เป็นวาระประชุมของเจ้าของโครงการได้ หากหลักฐานของจุดใดยังไม่พร้อม ควรระบุผู้รับผิดชอบและวันที่ต้องกลับมาตัดสินใจ แทนการถือว่าผ่านโดยไม่มีข้อมูล

Stable Inter ช่วยให้โครงการก่อสร้างของคุณเป็นไปอย่างราบรื่น

ทีม Stable Inter ดูแลโครงการในฐานะที่ปรึกษาและตัวแทนเจ้าของ ตั้งแต่เตรียมความพร้อมไปจนถึงส่งมอบ โดยขอบเขต บริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างอาคาร ครอบคลุม 3 ช่วงหลัก

• Pre-Construction: ทบทวนเป้าหมายของโครงการ ประสานแบบและงานระบบ ตรวจความพร้อมของ BOQ เอกสารประกวดราคา และแผนงานก่อนเริ่มก่อสร้าง

• Construction: ติดตามคุณภาพ วัสดุ ความก้าวหน้า งบประมาณ และความปลอดภัยหน้างาน พร้อมประสานประเด็นที่เจ้าของต้องตัดสินใจ

• Post-Construction: ติดตามการทดสอบระบบ ตรวจรายการ Defect ประสานการแก้ไข และรวบรวมเอกสารประกอบการรับมอบตามขอบเขตโครงการ

รับชม ผลงานการควบคุมงานก่อสร้างอาคาร รวมถึงโครงการอพาร์ทเมนต์ที่ Stable Inter เคยดูแล

สนใจบริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างติดต่อ

อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co-Founder and Executive Committee)

• โทร: 062-648-2222

• ไลน์: @stableinter

• อีเมล: stableinter.consultant@gmail.com

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการก่อสร้างอพาร์ทเมนต์ 8 ชั้น

แหล่งอ้างอิงข้อมูล

• กรมโยธาธิการและผังเมือง — คู่มือการปฏิบัติตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารสำหรับประชาชน

• สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม — ระบบการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมของประเทศไทย (เกณฑ์อาคารอยู่อาศัยรวม)

• กรมโยธาธิการและผังเมือง — ระบบตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง