สร้างอาคาร 8 ชั้นขึ้นไป ต้องทำ EIA หรือไม่? เช็กตามประเภทอาคาร พื้นที่ และจำนวนห้อง

อาคาร 8 ชั้นไม่ได้ต้องทำ EIA ทุกโครงการ และจำนวนชั้นเพียงอย่างเดียวยังใช้ตัดสินไม่ได้ เจ้าของโครงการต้องตรวจพร้อมกันอย่างน้อย 4 เรื่อง ได้แก่ ประเภทการใช้อาคาร จำนวนห้องหรือพื้นที่ใช้สอย ความสูงและพื้นที่อาคารรวม ตลอดจนที่ตั้งโครงการ

ตัวอย่างเช่น อาคารอยู่อาศัยรวมหรือโรงแรมที่มีตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือ มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป เข้าข่ายต้องจัดทำรายงาน EIA ตามเกณฑ์ที่กำหนด แม้อาคารจะสูงไม่ถึง 23 เมตรก็ตาม ในทางกลับกัน อาคาร 8 ชั้นที่มีจำนวนห้องและพื้นที่ต่ำกว่าเกณฑ์ก็ยังสรุปว่า “ไม่ต้องทำ” ไม่ได้ จนกว่าจะตรวจประเภทโครงการ ทำเล และข้อกำหนดอื่นครบถ้วน

อาคาร 8 ชั้นถือเป็น “อาคารสูง” ตามกฎหมายหรือไม่?

ไม่จำเป็นต้องเป็นอาคารสูงเสมอไป เพราะนิยามอาคารสูงตามกฎหมายควบคุมอาคารพิจารณาจากความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป ไม่ได้พิจารณาจากจำนวนชั้นโดยตรง

อาคาร 8 ชั้นสองหลังจึงอาจมีสถานะต่างกันได้ หากความสูงต่อชั้น ระดับพื้นดิน จุดวัด หรือส่วนบนสุดของอาคารต่างกัน นอกจากนี้ อาคารที่สูงไม่ถึง 23 เมตรอาจมีพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปจนเข้าข่าย “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” ได้เช่นกัน

ดังนั้น คำถามที่แม่นกว่าคือ “อาคารนี้สูงจริงกี่เมตร มีพื้นที่เท่าไร ใช้ทำอะไร มีกี่ห้อง และตั้งอยู่ที่ไหน” ไม่ใช่ถามเฉพาะว่าสร้างกี่ชั้น

เกณฑ์ EIA อาคารพิจารณาจากอะไรบ้าง?

EIA พิจารณาจากประเภทโครงการและขนาดตามกฎหมาย รวมถึงเงื่อนไขด้านที่ตั้ง ไม่ได้ใช้จำนวนชั้นเป็นเกณฑ์เดียว ในขั้นคัดกรอง เจ้าของโครงการควรตรวจอย่างน้อย 4 แกนต่อไปนี้

1. ประเภทการใช้อาคาร

ต้องระบุให้ชัดว่าโครงการเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม อาคารชุด โรงแรม สำนักงาน พาณิชยกรรม ศูนย์การค้า หรือโครงการผสมหลายการใช้งาน เพราะแต่ละประเภทอาจอยู่คนละลำดับและมีเกณฑ์ต่างกัน

คำเรียกทางการตลาด เช่น “เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์” หรือ “เรสซิเดนซ์” อาจไม่เพียงพอ ต้องตรวจลักษณะการประกอบกิจการและใบอนุญาตที่เกี่ยวข้องด้วย

2. จำนวนห้องหรือพื้นที่ใช้สอย

สำหรับโรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม และอาคารอยู่อาศัยรวมตามกฎหมายควบคุมอาคาร เกณฑ์ EIA ที่สำคัญคือ

• มีห้องพัก ห้องชุด หรือห้องอยู่อาศัยตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือ

• มีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป

คำว่า “หรือ” สำคัญมาก เพราะถึงมีเพียง 60 ห้อง แต่พื้นที่ใช้สอยถึง 4,000 ตารางเมตร ก็อาจเข้าข่ายได้ เจ้าของโครงการจึงไม่ควรลดจำนวนห้องแล้วสรุปทันทีว่าไม่ต้องทำ EIA

3. ความสูงและพื้นที่อาคารรวม

ประกาศ EIA ยังครอบคลุมอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษบางลักษณะ เช่น อาคารสำนักงานเอกชน อาคารพาณิชยกรรมบางประเภท อาคารที่ใช้ประโยชน์หลายอย่างร่วมกัน หรืออาคารในบริเวณที่ประกาศกำหนด โดยอาจพิจารณาความสูงตั้งแต่ 23 เมตร หรือพื้นที่รวมตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรตามเงื่อนไขของรายการนั้น

จุดที่ต้องระวังคือ “พื้นที่ใช้สอย” และ “พื้นที่รวมทุกชั้น” เป็นคำที่ใช้ในคนละบริบท เจ้าของโครงการควรให้ผู้ออกแบบทำตารางพื้นที่ตามนิยามที่เกี่ยวข้อง แทนการใช้ตัวเลขจากเอกสารขายหรือประมาณการก่อสร้างเพียงชุดเดียว

4. ที่ตั้งและพื้นที่คุ้มครอง

ทำเลติดแม่น้ำ ทะเล ทะเลสาบสงขลา ชายหาด อุทยาน หรือพื้นที่ที่มีกฎหมายและประกาศคุ้มครองสิ่งแวดล้อม อาจมีเงื่อนไขเพิ่มเติม บางพื้นที่อาจจำกัดประเภท ขนาด ความสูง หรือกำหนดให้จัดทำรายงานสิ่งแวดล้อมในระดับที่ต่างออกไป

การตรวจตำแหน่งโครงการจึงต้องใช้เลขที่โฉนด พิกัด และเขตปกครองจริง ไม่ควรอาศัยเพียงชื่อถนนหรือชื่อย่าน

อาคารประเภทใดมีโอกาสเข้าข่าย EIA?

อาคาร 8 ชั้นที่ควรคัดกรอง EIA ตั้งแต่เริ่มต้น ได้แก่ อาคารอยู่อาศัยรวม โรงแรม สำนักงานหรือพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ และโครงการ Mixed-use แต่ละประเภทมีจุดตรวจต่างกันดังนี้

หากเป็นคอนโดหรืออะพาร์ตเมนต์ เจ้าของโครงการควรวางจำนวนยูนิต พื้นที่ส่วนกลาง ที่จอดรถ และงานระบบให้เห็นภาพรวมตั้งแต่ Feasibility เพราะการเพิ่มห้องหรือพื้นที่ในช่วงออกแบบอาจทำให้สถานะ EIA เปลี่ยนได้ อ่านปัจจัยตั้งต้นของโครงการได้เพิ่มเติมในบทความ สร้างคอนโดต้องรู้อะไรบ้าง

EIA ควรเริ่มเมื่อไร และเกี่ยวอะไรกับใบอนุญาตก่อสร้าง?

ควรคัดกรอง EIA ก่อนล็อกแบบและงบประมาณ และเริ่มกระบวนการจริงให้สอดคล้องกับแผนยื่นอนุญาต สำหรับอาคารอยู่อาศัยรวมและโรงแรมที่เข้าเกณฑ์ ประกาศกำหนดให้เสนอรายงานในขั้นขออนุญาตก่อสร้าง หรือในขั้นแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นหากใช้วิธีแจ้งตามกฎหมายควบคุมอาคาร

นั่นไม่ได้หมายความว่าควรรอให้แบบเสร็จแล้วค่อยคิดเรื่อง EIA เพราะข้อมูลในรายงานเชื่อมกับผังโครงการ การจราจร น้ำเสีย ขยะ อากาศ เสียง พื้นที่สีเขียว ระบบสาธารณูปโภค และมาตรการระหว่างก่อสร้าง หากเริ่มช้าอาจต้องย้อนแก้แบบ ประมาณราคา และแผนจัดซื้อจัดจ้าง

ลำดับงานที่เหมาะสมในภาพรวมคือ

1. ตรวจศักยภาพที่ดิน ผังเมือง และข้อจำกัดอาคาร

2. กำหนดประเภทโครงการ จำนวนห้อง และพื้นที่เป้าหมาย

3. คัดกรองเกณฑ์ EIA และกฎหมายเฉพาะพื้นที่

4. จัดทำ Concept Design และข้อมูลโครงการให้สอดคล้องกัน

5. วางแผนการจัดทำและพิจารณา EIA ควบคู่กับการออกแบบ

6. ปรับแบบ BOQ และแผนงานตามมาตรการที่ได้รับความเห็นชอบ

7. เตรียมยื่นอนุญาตก่อสร้างหรือแจ้งตามขั้นตอนที่ใช้

รายละเอียดเอกสารและภาพรวมการอนุญาตสามารถอ่านต่อได้ที่ ขั้นตอนและเอกสารขออนุญาตก่อสร้าง

ข้อมูลที่ควรเตรียมเพื่อเช็กว่าอาคาร 8 ชั้นต้องทำ EIA ไหม

อย่างน้อยต้องมีข้อมูลที่ดิน แบบแนวคิด ตารางพื้นที่ จำนวนห้อง และประเภทการใช้งาน ยิ่งข้อมูลนิ่ง คำตอบยิ่งแม่นและลดการประเมินซ้ำ

• สำเนาโฉนดครบทุกหน้าและขนาดที่ดิน

• พิกัดแปลง เขต/อำเภอ จังหวัด และแนวเขตที่ตรวจสอบแล้ว

• ประเภทอาคารและรูปแบบการประกอบกิจการ

• จำนวนอาคาร จำนวนชั้น จำนวนห้องพักหรือห้องชุด

• ความสูงอาคารจากจุดวัดตามกฎหมาย

• พื้นที่ใช้สอยและพื้นที่รวมแยกตามชั้น/การใช้งาน

• ผังบริเวณ ถนนเข้าออก และพื้นที่โดยรอบ

• แนวคิดระบบบำบัดน้ำเสีย ขยะ จราจร และที่จอดรถ

• แผนงานออกแบบ ยื่นอนุญาต จัดซื้อ และก่อสร้าง

• งบประมาณเป้าหมายและเงื่อนไขทางธุรกิจที่ห้ามเปลี่ยน

งานระบบมีผลต่อทั้งพื้นที่ แบบ และมาตรการสิ่งแวดล้อม จึงควรให้ทีมสถาปัตย์ โครงสร้าง และ วิศวกร MEP ประสานข้อมูลบนฐานเดียวกันตั้งแต่ต้น

ถ้าไม่คัดกรอง EIA ตั้งแต่ต้น โครงการเสี่ยงอะไร?

ความเสี่ยงหลักไม่ใช่แค่เอกสารช้า แต่คือการออกแบบและงบประมาณบนสมมติฐานที่ใช้ต่อไม่ได้ ผลกระทบที่อาจตามมา ได้แก่

• ต้องลดหรือปรับจำนวนห้อง พื้นที่ขาย หรือประเภทการใช้งาน

• ต้องเพิ่มพื้นที่สำหรับระบบบำบัดน้ำเสีย พื้นที่สีเขียว หรือมาตรการอื่น

• แบบสถาปัตย์ โครงสร้าง และ MEP ไม่สอดคล้องกับข้อมูลในรายงาน

• BOQ และราคากลางไม่ครอบคลุมมาตรการที่ต้องก่อสร้างจริง

• แผนประกวดราคา เริ่มงาน และเปิดใช้อาคารเลื่อนตามงานอนุมัติ

• เอกสารจากผู้ออกแบบ ผู้จัดทำรายงาน และผู้ขออนุญาตใช้ข้อมูลคนละฉบับ

การทำ EIA จึงไม่ใช่งานแยกข้างโครงการ แต่เป็นหนึ่งในข้อกำหนดที่ต้องแปลงให้เป็นแบบ งบประมาณ สัญญา และแผนควบคุมงาน

อย่าใช้คำว่า “8 ชั้น” ตัดสิน EIA เพียงตัวเดียว

อาคาร 8 ชั้นจะต้องทำ EIA หรือไม่ ต้องตอบจากข้อมูลจริงของโครงการ ไม่ใช่จำนวนชั้นอย่างเดียว จุดเริ่มที่ถูกต้องคือระบุประเภทการใช้งาน นับห้องและพื้นที่ตามนิยาม วัดความสูง ตรวจพื้นที่รวม และเช็กข้อจำกัดของทำเล จากนั้นจึงนำผลไปวางแผนแบบ งบประมาณ EIA และใบอนุญาตร่วมกัน

เมื่อเจ้าของทำขั้นตอนนี้ก่อนลงทุนก้อนใหญ่ จะเปรียบเทียบทางเลือกได้ชัดขึ้นว่า ควรเดินหน้าตาม Concept เดิม ปรับจำนวนห้อง ลดความสูง เปลี่ยนรูปแบบโครงการ หรือเผื่อเวลาและต้นทุนสำหรับ EIA ตั้งแต่ต้น

ที่ปรึกษาบริหารโครงการช่วยในกระบวนการ EIA อย่างไร?

ที่ปรึกษาบริหารโครงการช่วยเจ้าของเชื่อมข้อกำหนด EIA เข้ากับการออกแบบ งบประมาณ การจัดซื้อ และแผนก่อสร้าง แต่ไม่ใช่การรับรองว่าโครงการจะผ่าน EIA และไม่ได้ทดแทนผู้มีสิทธิจัดทำรายงานตามกฎหมาย ในระยะก่อนก่อสร้าง บทบาทที่ช่วยลดช่องว่างระหว่างแต่ละฝ่าย ได้แก่

• รวบรวม Project Brief และควบคุมเวอร์ชันข้อมูลโครงการ

• จัดประชุมผู้ออกแบบ ผู้จัดทำรายงาน และผู้เชี่ยวชาญที่เกี่ยวข้อง

• ติดตามประเด็นที่กระทบผัง จำนวนห้อง พื้นที่ งานระบบ และต้นทุน

• ตรวจความสอดคล้องระหว่างแบบ รายการประกอบแบบ BOQ และมาตรการ

• นำเงื่อนไขสำคัญไปใส่ในขอบเขตงาน เอกสารประกวดราคา และสัญญา

• วาง Milestone ของ EIA การออกแบบ การอนุญาต และการจัดจ้างบนแผนเดียวกัน

• เตรียมระบบติดตามมาตรการระหว่างก่อสร้างให้ตรวจสอบย้อนหลังได้

แนวทางนี้ทำให้เจ้าของมองเห็นผลกระทบต่อ คุณภาพ เวลา ต้นทุน และความปลอดภัย ก่อนตัดสินใจ ไม่ต้องรอให้ข้อกำหนดโผล่ขึ้นมาเมื่อแบบหรือสัญญาเดินไปไกลแล้ว

หากกำลังประเมินโครงการอาคาร 8 ชั้นขึ้นไป บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง STABLE INTER สามารถช่วยวางระบบบริหารช่วง Pre-construction ตั้งแต่ตรวจความพร้อมของแบบ ประสานผู้เกี่ยวข้อง ทบทวน BOQ และ Tender ไปจนถึงจัดแผนงานก่อนเริ่มก่อสร้าง

สนใจบริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างติดต่อ

อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co Founders and Executive Committee)

• โทร: 062-648-2222

• ไลน์: @stableinter

• อีเมล: stableinter.consultant@gmail.com

แหล่งอ้างอิงข้อมูล

• กองพัฒนาระบบการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม สผ. — กฎหมาย EIA และประกาศที่ใช้อ้างอิง

• ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เรื่องโครงการที่ต้องจัดทำ EIA พ.ศ. 2566

• ประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2568

• สผ. — แนวทางการตรวจสอบโครงการที่ต้องจัดทำ EIA (เกณฑ์โรงแรมและอาคารอยู่อาศัยรวม)

• สำนักงานควบคุมอาคาร กรุงเทพมหานคร — ประเภทอาคารตามกฎหมายควบคุมอาคาร