การสร้างคอนโด ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ควบคุมงบประมาณได้จริง และถูกต้องตามกฎหมาย

Stable Inter Consultant

26 พ.ค.

ยาว 1 นาที

การวางแผนสร้างคอนโดมิเนียมหรืออาคารสูง 8 ชั้นขึ้นไปให้ประสบความสำเร็จและสร้างกำไรสูงสุดแก่เจ้าของโครงการ จำเป็นต้องอาศัยการวางแผนและควบคุมองค์ประกอบสำคัญ 3 ด้าน คือ

ด้านงบประมาณและการเงิน (การวิเคราะห์ BOQ และการทำ Value Engineering)
ด้านกฎหมายและข้อบังคับ (พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร และ พรบ อาคารชุด)
การควบคุมคุณภาพการก่อสร้างโดย บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง มืออาชีพที่ทำหน้าที่เป็นตัวแทนเจ้าของโครงการในการควบคุมงานก่อสร้างให้อยู่ภายใต้กรอบเวลา คุณภาพสูงสุด และงบประมาณไม่บานปลาย

แบบแปลนการสร้างคอนโด โดยบริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง

สร้างคอนโดใช้เงินเท่า ไหร่?

ในการเริ่มต้นพัฒนาโครงการอาคารชุด คำถามแรกที่ติดอยู่ในใจของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เกือบทุกรายคือ สร้าง คอน โด ใช้ เงิน เท่า ไหร่? การประเมินงบประมาณในส่วนนี้ไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ตัวเลขกลมๆ แต่ต้องลงลึกไปถึงการจัดสรรงบประมาณอย่างรอบคอบ เพื่อให้ทุกบาททุกสตางค์ที่ลงทุนไปสะท้อนมูลค่าที่คุ้มค่าที่สุดกลับคืนมาสู่ตัวโครงการ

โครงสร้างต้นทุนหลักของการสร้างคอนโด

ค่าที่ดินและการเตรียมพื้นที่หน้างาน: เป็นส่วนแบ่งต้นทุนที่ผันแปรตามทำเล แต่ส่งผลอย่างมากต่อการกำหนดกลุ่มเป้าหมายและการวางตำแหน่งทางการตลาดของคอนโดมิเนียม
ค่าออกแบบ งานสถาปัตยกรรม และวิศวกรรมประกอบอาคาร (MEP): การเลือกใช้วัสดุและระบบวิศวกรรมอาคารที่มีประสิทธิภาพตั้งแต่ต้นทาง จะช่วยลดค่าบำรุงรักษาในระยะยาวได้อย่างมหาศาล
ค่าก่อสร้างและระบบวิศวกรรม: ครอบคลุมทั้งงานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรมภายนอก-ภายใน และงานระบบวิศวกรรมประกอบอาคาร ซึ่งเป็นส่วนที่กินสัดส่วนสูงถึง 60-70% ของต้นทุนโครงการทั้งหมด
ค่าดำเนินการขออนุญาตและประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA): ขั้นตอนสำคัญทางกฎหมายที่กำหนดระยะเวลาในการเริ่มก่อสร้างจริงของโครงการ

วิธีบริหารจัดการงบประมาณไม่ให้บานปลายด้วยกระบวนการทางวิศวกรรม

การจะบริหารต้นทุนการก่อสร้างให้อยู่ในกรอบโดยที่คุณภาพไม่ลดลงนั้น ไม่สามารถทำได้เพียงแค่การต่อรองราคากับผู้รับเหมา แต่ต้องการเครื่องมือที่เป็นระบบ เช่น การทำ Value Engineering (VE) ซึ่งเป็นกระบวนการวิเคราะห์และตรวจสอบแบบก่อสร้างและรายการวัสดุ (BOQ) เพื่อคัดสรรทางเลือกใหม่ที่ให้ประสิทธิภาพการใช้งานเท่าเดิมหรือดีขึ้น ภายใต้ต้นทุนที่คุ้มค่าและสมเหตุสมผลที่สุด

นอกจากนี้ การวางแผนและแบ่งงวดงาน (Payment Milestone) ของผู้รับเหมาอย่างถูกต้องเป็นธรรม จะเป็นเกราะป้องกันสำคัญที่ช่วยไม่ให้โครงการเผชิญปัญหาผู้รับเหมาเบิกเงินเกินเนื้องานจริงจนนำไปสู่ปัญหาการทิ้งงานในเวลาต่อมา

กฎหมายการสร้างคอน โด และกฎระเบียบที่นักพัฒนาโครงการต้องรู้

การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดมีข้อบังคับทางกฎหมายที่ซับซ้อนกว่าอาคารประเภทอื่นอย่างมาก การทำความเข้าใจ กฎหมาย การสร้าง คอน โด จึงเป็นเรื่องที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ เพื่อป้องกันปัญหาระหว่างก่อสร้าง รวมถึงลดโอกาสในการถูกปฏิเสธใบอนุญาตหรือข้อพิพาททางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้นในภายหลัง

พรบ อาคารชุด และข้อกำหนดสากลที่ส่งผลต่อการออกแบบ

ตาม พรบ อาคารชุด มีการกำหนดนิยามและเงื่อนไขเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนกลางและพื้นที่ส่วนบุคคลอย่างชัดเจน นักพัฒนาโครงการจำเป็นต้องออกแบบพื้นที่ใช้สอยให้สอดคล้องกับข้อบังคับดังกล่าว เช่น ข้อกำหนดสัดส่วนที่จอดรถต่อจำนวนยูนิต ซึ่งเป็นประเด็นสำคัญที่อาจส่งผลต่อการคำนวณสัดส่วนพื้นที่ขายจริงของโครงการ

กฎหมายควบคุมอาคาร และระยะ ร่น คอน โด ที่ต้องระวัง

อีกหนึ่งจุดที่มักเกิดความผิดพลาดบ่อยครั้งคือเรื่องของระยะร่นคอน โดซึ่งเป็นข้อบังคับเรื่องระยะห่างระหว่างตัวอาคารกับแนวเขตที่ดิน ถนนสาธารณะ หรืออาคารข้างเคียงตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร

ความกว้างของถนนหน้าโครงการเองก็เป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดสัดส่วนและขนาดของอาคารสูงสุดที่สามารถก่อสร้างได้ หากไม่มีการตรวจสอบอย่างแม่นยำตั้งแต่ขั้นตอนการสำรวจพื้นที่ โครงการอาจประสบปัญหาไม่สามารถสร้างอาคารสูงตามแบบร่างที่ตั้งใจไว้ได้

บริหารความเสี่ยงในการสร้างคอนโด ด้วยบริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้าง

วิศวกรควบคุมงานก่อสร้างกำลังตรวจสอบการสร้างคอนโด

การสร้างคอนโดมิเนียมสักโครงการไม่ได้ใช้เวลาเพียงแค่ไม่กี่วัน และรายละเอียดหน้างานในแต่ละวันมีมูลค่าความเสียหายที่สูงมาก หากมีข้อผิดพลาดเกิดขึ้น การตัดสินใจไม่ใช้ตัวแทนหรือปล่อยให้ทีมผู้รับเหมาดำเนินการก่อสร้างโดยปราศจากการควบคุมจากที่ปรึกษาที่มีความเป็นกลาง ถือเป็นความเสี่ยงอย่างมหาศาลต่อทั้งงบประมาณและเวลาของผู้ลงทุน

ความเสี่ยงจากการลักไก่ลดสเปกวัสดุหน้างาน

บ่อยครั้งที่เจ้าของโครงการไม่มีเวลาลงไปตรวจตราหน้างานเองอย่างละเอียดในทุกขั้นตอน ส่งผลให้เปิดโอกาสให้เกิดการใช้วัสดุที่ต่ำกว่าเกณฑ์วิศวกรรม ซึ่งอาจดูปกติภายนอกแต่นำไปสู่ปัญหาโครงสร้างชำรุดทรุดโทรมในระยะยาว ซึ่งจะทำให้ค่าบำรุงรักษาหลังส่งมอบโครงการพุ่งสูงขึ้นอย่างควบคุมไม่ได้

บทบาทสำคัญของ Stable Inter ในฐานะ "ตัวแทนเจ้าของโครงการ"

ที่ บริษัท สเตเบิล อินเตอร์ จำกัด เราตระหนักดีว่าโครงการก่อสร้างแต่ละแห่งคือเม็ดเงินการลงทุนที่มีค่าของคุณ เราจึงเข้ามาทำหน้าที่เป็นกระบอกเสียงและเป็นหูเป็นตาแทนคุณในการควบคุมและดูแลงานก่อสร้างในฐานะ Construction Management Consultants

เรายึดหลักการทำงานภายใต้ 4 คุณค่าหลัก

Quality: ควบคุมคุณภาพวัสดุและงานวิศวกรรมให้ถูกต้อง
Time: บริหารแผนงานและเวลาเพื่อให้ส่งมอบงานได้ตรงเวลา
Cost: บริหารงวดงานและช่วยควบคุมต้นทุนไม่ให้บานปลาย
Safety: รวมถึงตรวจสอบการทำงานหน้างานให้มีความปลอดภัยสูงสุด

เพื่อให้คุณในฐานะเจ้าของโครงการรู้สึกเบาใจ มั่นใจ และอยู่ในการควบคุมอย่างแท้จริง

เริ่มต้นบริหารความคุ้มค่าโครงการของคุณกับ Stable Inter

หากคุณกำลังวางแผนหรือเตรียมตัวสำหรับการก่อสร้างคอนโดมิเนียม อาคารสูง หรืออาคารประเภทต่างๆ และต้องการลดความเสี่ยง เพิ่มความคุ้มค่าในทุกขั้นตอน ตั้งแต่ขั้นตอน Pre-Construction ไปจนถึงการส่งมอบโครงการที่ไร้ข้อบกพร่อง

มาร่วมพูดคุยและปรึกษาแนวทางการบริหารงานก่อสร้างกับวิศวกรผู้เชี่ยวชาญจาก Stable Inter บริษัทที่ปรึกษาควบคุมงานก่อสร้างอาคารที่มีประสบการณ์มากกว่า 10 ปี เพื่อผลลัพธ์ที่ดีที่สุดสำหรับโครงการของคุณ