FAR และ OSR คืออะไร? อัตราส่วนผังเมืองที่เจ้าของโครงการควรรู้ก่อนออกแบบอาคาร

Stable Inter Consultant
21 ก.ค.
ยาว 2 นาที

FAR และ OSR คืออัตราส่วนตามผังเมืองที่ใช้ประเมินว่า ที่ดินแปลงหนึ่งพัฒนาอาคารได้มากน้อยเพียงใด โดย FAR บอกพื้นที่อาคารรวมสูงสุดที่ทำได้ ส่วน OSR บอกพื้นที่ว่างที่ต้องเหลือไว้เมื่อเทียบกับพื้นที่อาคารรวม ทั้งสองค่าเป็นจุดตั้งต้นที่เจ้าของโครงการควรตรวจตั้งแต่ก่อนซื้อที่ดินหรือเริ่มออกแบบ ไม่ใช่เรื่องที่ควรมาดูเมื่อแบบใกล้เสร็จแล้ว

ในฐานะบริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง เราพบว่าการเข้าใจตัวเลข 2 ตัวนี้ตั้งแต่แรกช่วยให้เจ้าของโครงการคุยกับสถาปนิก วิศวกร และทีมพัฒนาโครงการบนข้อมูลชุดเดียวกันได้ดีขึ้น ทั้งเรื่องขนาดอาคาร พื้นที่ใช้สอย พื้นที่เปิดโล่ง และความคุ้มค่าของที่ดิน

FAR คืออะไร และใช้คำนวณพื้นที่อาคารได้อย่างไร?

FAR ย่อมาจาก Floor Area Ratio หรือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน ใช้กำหนดเพดานของพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นที่ก่อสร้างได้บนที่ดินแปลงนั้น...สูตรคำนวณเบื้องต้นคือ

พื้นที่อาคารรวมสูงสุด = พื้นที่ดิน × ค่า FAR

ตัวอย่าง หากที่ดินมีพื้นที่ 1,600 ตารางเมตร และผังเมืองกำหนด FAR เท่ากับ 2.5 พื้นที่อาคารรวมสูงสุดตามค่า FAR คือ 4,000 ตารางเมตร

รายการ	ตัวอย่าง
พื้นที่ดิน	1,600 ตร.ม.
ค่า FAR	2.5
พื้นที่อาคารรวมสูงสุด	4,000 ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม FAR ไม่ได้หมายความว่าเราจะสร้างอาคารได้ 4,000 ตารางเมตรเสมอไป เพราะยังมีเงื่อนไขอื่นที่ต้องพิจารณาร่วมกัน เช่น ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระยะร่น ความสูงอาคาร ทางเข้าออก ขนาดถนน กฎหมายควบคุมอาคาร และข้อจำกัดเฉพาะของพื้นที

เราจึงมอง FAR เป็นกรอบแรกของศักยภาพที่ดิน ไม่ใช่คำตอบสุดท้ายของจำนวนชั้นหรือพื้นที่ขายได้ของโครงการ

OSR คืออะไร และต่างจาก FAR อย่างไร?

OSR ย่อมาจาก Open Space Ratio หรือ อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม ใช้กำหนดว่าบนที่ดินต้องมีพื้นที่ว่างที่เข้าเกณฑ์เหลือไว้อย่างน้อยเท่าไรเมื่อเทียบกับพื้นที่อาคารรวมที่ก่อสร้าง

สูตรคำนวณเบื้องต้นคือ

พื้นที่ว่างขั้นต่ำ = พื้นที่อาคารรวม × ค่า OSR ÷ 100

ตัวอย่าง หากอาคารมีพื้นที่รวม 4,000 ตารางเมตร และกำหนด OSR เท่ากับ 12.5 จะต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 500 ตารางเมตร

รายการ	ตัวอย่าง
พื้นที่อาคารรวม	4,000 ตร.ม.
ค่า OSR	12.5
พื้นที่ว่างขั้นต่ำ	500 ตร.ม.

สิ่งสำคัญคือ พื้นที่ที่นับเป็น OSR ต้องพิจารณาตามข้อกำหนดที่ใช้กับแปลงนั้นจริง ๆ ไม่ควรเหมารวมว่าพื้นที่ภายนอกอาคารทุกส่วนจะนับได้ทั้งหมด ทีมออกแบบจึงต้องตรวจนิยามและรายละเอียดของผังเมืองหรือข้อกำหนดท้องถิ่นก่อนจัดวางอาคาร ลานจอดรถ ทางเดิน และพื้นที่สีเขียว

เปรียบเทียบความต่าง FAR และ OSR

FAR คุม “ปริมาณพื้นที่อาคาร” ที่พัฒนาได้ ส่วน OSR คุม “พื้นที่ว่าง” ที่ต้องมีควบคู่กัน ทั้งสองค่าจึงทำงานร่วมกัน ไม่ใช่เลือกดูเพียงค่าใดค่าหนึ่ง

ประเด็น	FAR	OSR
ความหมาย	อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน	อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม
สิ่งที่ช่วยกำหนด	พื้นที่อาคารรวมสูงสุด	พื้นที่ว่างขั้นต่ำ
ผลต่อโครงการ	ขนาดและมวลอาคาร	การจัดวางอาคารและพื้นที่เปิดโล่ง
วิธีคิดเบื้องต้น	พื้นที่ดิน × FAR	พื้นที่อาคารรวม × OSR ÷ 100

เมื่อ FAR สูง เจ้าของโครงการอาจมีโอกาสพัฒนาพื้นที่อาคารรวมได้มากขึ้น แต่ยังต้องตรวจ OSR และเงื่อนไขอื่นร่วมด้วยเสมอ ในทางกลับกัน ที่ดินที่มี FAR ไม่สูงอาจยังเหมาะกับโครงการบางประเภท หากรูปแปลง ทางเข้าออก หรือการใช้ประโยชน์ที่ดินตอบโจทย์ธุรกิจมากกว่า

ทำไมต้องเช็ก FAR และ OSR ก่อนซื้อที่ดินหรือเริ่มออกแบบ?

FAR และ OSR มีผลโดยตรงต่อการตัดสินใจเชิงธุรกิจและการออกแบบของโครงการ หากเริ่มต้นจากสมมติฐานที่คลาดเคลื่อน แบบอาคารอาจต้องปรับใหม่ งบประมาณและระยะเวลาอาจขยับตามไปด้วย

ก่อนตัดสินใจ เราแนะนำให้เจ้าของโครงการทำตามลำดับนี้

ระบุตำแหน่งและขอบเขตที่ดินให้ชัดเจน
ตรวจผังเมืองรวมและข้อกำหนดที่ใช้บังคับกับแปลงนั้น
คำนวณพื้นที่อาคารรวมจาก FAR เพื่อประเมินขนาดโครงการเบื้องต้น
คำนวณพื้นที่ว่างจาก OSR แล้ววางผังอาคารในระดับแนวคิด
ตรวจเงื่อนไขประกอบ เช่น ระยะร่น ความสูง ทางเข้าออก การจอดรถ และประเภทอาคาร

การตรวจศักยภาพที่ดินไม่ได้มีเพียงเรื่อง FAR กับ OSR แต่ทั้งสองค่าเป็นตัวเลขพื้นฐานที่ทำให้ทีมเห็นกรอบของโครงการเร็วขึ้น สำหรับอาคารขนาดกลางถึงขนาดใหญ่ การให้ทีมวิชาชีพตรวจข้อมูลก่อนลงทุนจริงช่วยลดการตัดสินใจจากตัวเลขที่ดูดีเพียงด้านเดียว หากต้องการมองภาพรวมเพิ่มเติม สามารถอ่านเรื่องการตรวจศักยภาพที่ดินก่อนสร้างอาคาร 8 ชั้นขึ้นไปได้

FAR และ OSR เกี่ยวข้องกับการขออนุญาตก่อสร้างหรือไม่?

เกี่ยวข้อง เพราะแบบที่ยื่นขออนุญาตต้องสอดคล้องกับกฎหมายและข้อกำหนดผังเมืองที่ใช้บังคับในพื้นที่นั้น การคำนวณ FAR และ OSR จึงควรเป็นส่วนหนึ่งของการตรวจแบบตั้งแต่ระยะเริ่มต้น แต่ไม่ควรใช้เป็นเช็กลิสต์เพียงสองข้อแล้วสรุปว่าโครงการขออนุญาตได้แน่นอน

ในงานจริง เราแนะนำให้รวมการตรวจผังเมืองเข้ากับการทบทวนแบบ การใช้ประโยชน์อาคาร และเอกสารประกอบ เพื่อให้การตัดสินใจออกแบบเชื่อมต่อกับขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างอย่างเป็นระบบ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับ FAR และ OSR

FAR 2.5 หมายความว่าอะไร?

หมายถึงพื้นที่อาคารรวมสูงสุดในเบื้องต้นเท่ากับ 2.5 เท่าของพื้นที่ดิน เช่น ที่ดิน 1,000 ตารางเมตร จะมีพื้นที่อาคารรวมได้สูงสุด 2,500 ตารางเมตรตามค่า FAR โดยยังต้องผ่านเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้อง

ค่า FAR สูง แปลว่าที่ดินดีกว่าเสมอหรือไม่?

ไม่เสมอไป เพราะความเหมาะสมของที่ดินขึ้นกับวัตถุประสงค์โครงการ การใช้ประโยชน์ที่ดิน OSR รูปแปลง ถนนสาธารณะ ระบบสาธารณูปโภค และข้อกำหนดด้านอาคารอื่น ๆ ด้วย

ตรวจค่า FAR และ OSR ได้จากที่ไหน?

สำหรับที่ดินในกรุงเทพมหานคร สามารถเริ่มต้นจากระบบตรวจสอบผังเมืองรวมและข้อบัญญัติของกรุงเทพมหานคร ส่วนพื้นที่จังหวัดอื่นควรตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นหรือผู้มีหน้าที่ให้ข้อมูลด้านผังเมืองของพื้นที่นั้น แล้วให้สถาปนิกหรือวิศวกรตรวจทานก่อนนำไปออกแบบหรือใช้ประกอบการลงทุน

สรุปแล้ว FAR และ OSR คือข้อมูลตั้งต้นของการวางแผนโครงการ

FAR ช่วยให้เราเห็นเพดานของพื้นที่อาคารรวม ส่วน OSR ช่วยให้เราไม่มองข้ามพื้นที่ว่างที่โครงการต้องจัดให้ ทั้งสองค่าเป็นข้อมูลสำคัญในการประเมินที่ดินและวางแนวทางออกแบบ แต่ต้องอ่านควบคู่กับข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับแปลงจริงเสมอ

หากกำลังประเมินที่ดินเพื่อพัฒนาอาคาร โรงงาน หรือคลังสินค้า ทีม Stable Inter พร้อมช่วยทบทวนภาพรวมโครงการในมุมของตัวแทนเจ้าของโครงการ เพื่อให้การวางแผนคุณภาพ เวลา งบประมาณ และความปลอดภัยเชื่อมต่อกันตั้งแต่ต้น