สร้างอพาร์ทเมนต์ มีค่าใช้จ่ายอะไรนอกเหนือจากค่าก่อสร้าง?

Stable Inter Consultant

2 วันที่ผ่านมา

ยาว 2 นาที

ค่าใช้จ่ายแฝงในการสร้างอพาร์ทเมนต์ที่เราแนะนำให้ตรวจตั้งแต่ก่อนประมูลงาน ได้แก่ ค่าสำรวจและเตรียมพื้นที่ ค่าออกแบบและทีมวิชาชีพ งานอนุญาต การเชื่อมต่อสาธารณูปโภค งานนอกสัญญา ความพร้อมก่อนเปิดให้เช่า ต้นทุนการเงิน และเงินสำรอง แต่ละรายการอาจรวมอยู่ในราคาผู้รับเหมาแล้ว หรือเป็นส่วนที่เจ้าของต้องจัดงบแยก จึงต้องตรวจขอบเขตให้ชัดก่อนนำตัวเลขมารวมกัน

เราใช้คำว่า “ค่าใช้จ่ายแฝง” เพื่อเรียกรายการที่ยังไม่ปรากฏในงบของเจ้าของ หรือยังไม่ได้ตกลงว่าใครรับผิดชอบ ไม่ได้หมายความว่าผู้รับเหมาปกปิดค่าใช้จ่ายเสมอไป เป้าหมายของเราคือทำให้เจ้าของเห็นว่า นอกจากยอดในใบเสนอราคาแล้ว ยังต้องเตรียมเงินส่วนใดเพื่อให้อพาร์ทเมนต์พร้อมเปิดให้เช่า

หากยังไม่ได้ซื้อหรือเช่าที่ดิน เราแนะนำให้แยกงบส่วนนี้ไว้ตั้งแต่ต้น ในบทความนี้จะเน้นรายการที่ควรตรวจในการเตรียมก่อสร้าง จัดจ้าง และเปิดใช้งานอาคาร

ราคาก่อสร้างที่ได้รับ รวมอะไรไว้แล้วบ้าง?

ก่อนประเมินว่าราคาสูงหรือต่ำ เราจะเริ่มจากการตรวจว่าใบเสนอราคานั้นอ้างอิงแบบฉบับใด ใช้สเปกอะไร และมีรายการรวม–ไม่รวมอย่างไร เพราะตัวเลขที่นำมาเปรียบเทียบควรตั้งอยู่บนขอบเขตงานเดียวกัน

ราคาต่อตารางเมตรและราคาเหมารวม ต้องอ่านคู่กับขอบเขตงาน

สำหรับราคาต่อตารางเมตร เราแนะนำให้ถามต่อว่าพื้นที่ที่นำมาคำนวณรวมส่วนใดบ้าง และราคาครอบคลุมเฉพาะตัวอาคาร หรือรวมงานภายนอกและอุปกรณ์ด้วย ส่วนราคาเหมารวม เราจะตรวจเอกสารแนบและเงื่อนไขประกอบ แทนการสรุปจากคำว่า “เหมารวม” ว่าครอบคลุมทุกอย่างจนเปิดให้เช่าได้

หากมี BOQ หรือเอกสารแสดงรายการและปริมาณงานแล้ว เราแนะนำให้ตรวจความสอดคล้องกับแบบและสเปกด้วย เจ้าของสามารถอ่านแนวทางเพิ่มเติมเรื่อง ตรวจสอบ BOQ เพื่อใช้เตรียมคำถามก่อนรับข้อเสนอจากผู้รับเหมา

แยกทุกรายการเป็น 3 สถานะ

เราแนะนำให้ทำเครื่องหมายแต่ละรายการก่อนรวมงบ ดังนี้

รวมในสัญญาแล้ว: ระบุเอกสารหรือรายการราคาที่ใช้อ้างอิง เพื่อไม่บวกซ้ำ
เจ้าของจัดจ้างหรือจัดซื้อแยก: ระบุผู้รับผิดชอบ งบประมาณ และวันที่ต้องใช้เงิน
ยังไม่ชัดเจน: ขอคำชี้แจงหรือข้อมูลเพิ่ม และบันทึกสมมติฐานของงบที่ตั้งไว้

รายการที่ยังไม่ชัดเจนควรมีชื่อผู้ติดตามและวันสรุป ไม่ควรปล่อยช่องว่างไว้แล้วถือว่าไม่มีค่าใช้จ่าย

8 หมวดค่าใช้จ่ายที่เราแนะนำให้ตรวจก่อนประมูลงาน

รายการต่อไปนี้เป็นกรอบตรวจงบ ไม่ใช่ข้อสรุปว่าทุกโครงการต้องจ่ายครบทุกข้อหรือจ่ายเพิ่มจากสัญญาเสมอ เราแนะนำให้เลือกใช้ตามสภาพที่ดิน รูปแบบอาคาร และขอบเขตการจัดจ้างจริง

1. ค่าสำรวจและเตรียมพื้นที่

ในหมวดนี้ เราให้ความสำคัญกับข้อมูลสำรวจระดับและแนวเขต สำรวจดิน สิ่งปลูกสร้างเดิม และสภาพทางเข้าออก พร้อมตรวจว่างานรื้อถอน ขนย้ายสิ่งกีดขวาง หรือปรับพื้นที่ที่จำเป็นอยู่ในขอบเขตของใคร

คำถามที่ควรสรุปก่อนเชิญเสนอราคาคือ ผู้รับเหมาจะใช้ข้อมูลพื้นที่ชุดใด และมีเงื่อนไขใดที่ยังไม่ได้รวมราคา หากข้อมูลยังไม่พร้อม เราแนะนำให้บันทึกเป็นประเด็นค้างที่ต้องตรวจเพิ่ม แทนการถือว่าราคาที่ได้รับยืนยันสภาพพื้นที่ทั้งหมดแล้ว

2. ค่าออกแบบและทีมวิชาชีพ

เรามองงบของทีมออกแบบสถาปัตยกรรม โครงสร้าง งานระบบ ผู้จัดทำหรือตรวจ BOQ และทีมบริหารควบคุมโครงการเป็นส่วนหนึ่งของงบรวมที่ต้องตรวจตามขอบเขต โดยดูด้วยว่างานส่วนใดรวมอยู่ในข้อเสนอของทีมอื่นแล้ว

ประเด็นที่เราให้ความสำคัญคือ ผลลัพธ์ที่เจ้าของจะได้รับในแต่ละระยะ เช่น แบบสำหรับขออนุญาต แบบสำหรับเสนอราคา รายละเอียดก่อสร้าง การตอบข้อสงสัย และการประสานงานเมื่อมีการเปลี่ยนแปลง เจ้าของควรทราบตั้งแต่ต้นว่าทีมใดรับผิดชอบถึงขั้นตอนไหน

3. ค่าเตรียมเอกสาร การอนุญาต และงานสิ่งแวดล้อม

ในการวางงบส่วนนี้ เราจะแยกค่าธรรมเนียมราชการออกจากค่าจัดทำแบบ เอกสาร และบริการวิชาชีพ เพื่อให้ติดตามงบและความรับผิดชอบได้ชัดเจน

สำหรับงานสิ่งแวดล้อม เราแนะนำให้ตรวจการเข้าข่ายตามประเภท ขนาด และที่ตั้งโครงการก่อนตั้งงบ หากต้องจัดทำรายงานหรือดำเนินมาตรการที่เกี่ยวข้อง จึงนำขอบเขตและค่าใช้จ่ายนั้นมาประกอบงบ ไม่ควรสรุปจากคำว่า “อพาร์ทเมนต์” เพียงอย่างเดียวว่าต้องทำหรือไม่ต้องทำ EIA โดยข้อมูลของ สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เป็นจุดเริ่มต้นสำหรับตรวจประเด็นนี้ร่วมกับข้อกำหนดที่ใช้กับพื้นที่จริง

4. ค่าเชื่อมต่อไฟฟ้า ประปา และสาธารณูปโภค

เราแนะนำให้แยกตรวจงานระบบภายในอาคารกับงานเชื่อมต่อสาธารณูปโภค รวมถึงตรวจความจำเป็นของการขยายระบบหรือหม้อแปลงกับผู้เกี่ยวข้องก่อนสรุปราคา

ในพื้นที่บริการของ MEA แผนที่ศักยภาพระบบไฟฟ้าใช้ประกอบการวางแผนเบื้องต้นเท่านั้น ไม่ได้ยืนยันความสามารถในการจ่ายไฟหรือความเป็นไปได้ของงานขยายระบบ เราจึงแนะนำให้ติดต่อการไฟฟ้าเพื่อตรวจเงื่อนไขของโครงการโดยตรง ตามข้อจำกัดที่ระบุใน MEA Power Map

ด้านประปา เราแนะนำให้ขอข้อมูลตามขนาดมาตรวัดและเงื่อนไขการติดตั้งจริง โดยตรวจได้จาก อัตราค่าติดตั้งประปาใหม่ของ กปน. สำหรับพื้นที่ในความรับผิดชอบ ส่วนโครงการในพื้นที่อื่นควรตรวจจากหน่วยงานที่ให้บริการในพื้นที่นั้น

5. งานภายนอกและงานรอยต่อระหว่างผู้รับจ้าง

สำหรับงานภายนอก เราจะชวนตรวจถนน ที่จอดรถ รั้ว ประตู ระบายน้ำ และภูมิทัศน์ พร้อมระบุว่าใครเป็นผู้ออกแบบ จัดหา ติดตั้ง และทดสอบในส่วนที่เกี่ยวข้อง

ตัวอย่างสมมติ: หากเจ้าของซื้อระบบประตูเข้าออกแยกจากสัญญาก่อสร้าง เราจะชวนตรวจต่อว่าใครเตรียมฐาน จุดจ่ายไฟ ท่อร้อยสาย และงานเก็บผิวหลังติดตั้ง การระบุเพียงว่า “เจ้าของจัดซื้อเอง” ยังไม่ตอบว่างานประกอบเหล่านี้อยู่ในงบของฝ่ายใด

6. ค่าเตรียมอาคารให้พร้อมเปิดให้เช่า

เราแนะนำให้ทำรายการเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องใช้ไฟฟ้า อินเทอร์เน็ต กล้องวงจรปิด ระบบเข้าออก และป้าย ตามรูปแบบอพาร์ทเมนต์ที่วางไว้ พร้อมตรวจว่างานระบบรองรับรายการเหล่านี้อยู่ในแบบและราคาแล้วหรือยัง

นอกจากนี้ เราแนะนำให้ยืนยันขอบเขตการทำความสะอาด การทดสอบระบบ การฝึกใช้งานอุปกรณ์ และเอกสารส่งมอบกับแต่ละฝ่ายตั้งแต่ก่อนจัดจ้าง เพื่อให้แผนส่งมอบครอบคลุมความพร้อมใช้งานที่เจ้าของต้องการ

7. ต้นทุนการเงิน ประกันภัย และเงินเตรียมเปิดดำเนินงาน

ในมุมของเรา เจ้าของควรทำแผนเงินจ่ายร่วมกับเงื่อนไขสินเชื่อจริง โดยตรวจดอกเบี้ย ค่าธรรมเนียม และจังหวะเบิกเงินกับผู้ให้สินเชื่อ ส่วนประกันภัยให้ตรวจความคุ้มครอง ระยะเวลา และผู้รับผิดชอบตามสัญญา เพื่อไม่ตั้งงบซ้ำกับส่วนที่ผู้รับเหมาจัดไว้แล้ว

สำหรับช่วงเริ่มเปิดให้เช่า เราแนะนำให้เตรียมงบดูแลอาคาร บุคลากร ค่าสาธารณูปโภคส่วนกลาง และการประชาสัมพันธ์ตามแผนดำเนินงาน พร้อมแยกเงินมัดจำหรือหลักประกันออกจากค่าใช้จ่ายที่ไม่คืน โดยตรวจเงื่อนไขของแต่ละรายการก่อนประเมินว่าจะได้รับเงินคืนเมื่อใด

8. เงินสำรองสำหรับความไม่แน่นอนและการเปลี่ยนแปลง

เราไม่กำหนดเงินสำรองเป็นเปอร์เซ็นต์เดียวสำหรับทุกโครงการ แต่แนะนำให้พิจารณาความครบถ้วนของแบบ ข้อมูลพื้นที่ วิธีจัดจ้าง และรายการที่ยังไม่ยืนยันราคา แนวทางนี้สอดคล้องกับหลักการเงินสำรองใน RICS: Valuation of development property ซึ่งเชื่อมวงเงินกับลักษณะโครงการ วิธีจัดจ้าง และความแม่นยำของข้อมูล

ส่วนรายการที่เจ้าของตัดสินใจแล้วว่าจะทำ เช่น เฟอร์นิเจอร์ห้องพัก เราแนะนำให้ตั้งเป็นหมวดงบชัดเจน ไม่ซ่อนไว้ในเงินสำรอง และตรวจด้วยว่าเงินเผื่อรายการเดียวกันถูกตั้งไว้ในสัญญาหรือหมวดงบอื่นแล้วหรือไม่

เทียบใบเสนอราคาอย่างไร ให้เห็นรายการที่ยังต้องจ่ายเพิ่ม

ก่อนใช้ยอดรวมเลือกผู้รับเหมา เราจะชวนปรับข้อเสนอทุกรายให้เทียบกันบนขอบเขตเดียวกันก่อน โดยตรวจแบบ สเปก ปริมาณ รายการไม่รวม ภาษีที่ระบุในข้อเสนอ เงื่อนไขชำระเงิน และระยะเวลายืนราคา

ใช้ตารางเดียวตรวจทั้งขอบเขตและผู้รับผิดชอบ

ตารางด้านล่างเป็น ตัวอย่างสมมติสำหรับตั้งคำถาม ไม่ใช่ข้อสรุปเกี่ยวกับสัญญาหรือราคาของโครงการใด

รายการ	สถานะในข้อเสนอ	คำถามที่เราแนะนำให้ยืนยัน	หลักฐานที่ควรขอ
หม้อแปลงและงานเชื่อมต่อไฟฟ้า	ยังไม่ระบุ	โครงการต้องใช้อะไร ใครจัดหา และใครรับผิดชอบงานเชื่อมต่อ	ข้อมูลจากการไฟฟ้า แบบ และขอบเขตราคา
เครื่องปรับอากาศห้องพัก	เจ้าของจัดซื้อแยก	ใครเดินสายไฟ ท่อน้ำทิ้ง และเก็บงานหลังติดตั้ง	รายการแบ่งงานและแบบที่เกี่ยวข้อง
ถนนและระบบระบายน้ำภายนอก	รวมบางส่วน	รวมถึงจุดใด และมีงานเชื่อมต่อนอกขอบเขตหรือไม่	ผังขอบเขตงานและรายการราคา
ทดสอบระบบและเอกสารส่งมอบ	ยังไม่ระบุรายละเอียด	แต่ละฝ่ายต้องทดสอบอะไร ส่งเอกสารใด และเมื่อใด	ข้อกำหนดการทดสอบและรายการส่งมอบ

เมื่อสรุปขอบเขตได้แล้ว เราแนะนำให้เพิ่มช่องงบประมาณ ผู้ติดตาม และวันต้องตัดสินใจ จากนั้นจึงนำรายการที่ยังไม่รวมในข้อเสนอไปขอราคาเพิ่มเติม หากยังไม่มีราคา ให้แสดงเป็นงบประมาณเบื้องต้นพร้อมสมมติฐานอย่างชัดเจน

พิจารณาราคาควบคู่กับความพร้อมของผู้รับเหมา

เมื่อเห็นยอดบนขอบเขตเดียวกันแล้ว เราแนะนำให้พิจารณาทีมงาน ผลงานที่เกี่ยวข้อง แผนก่อสร้าง และความพร้อมด้านทรัพยากรประกอบด้วย เจ้าของสามารถใช้ เกณฑ์คัดเลือกผู้รับเหมา เป็นแนวทางเตรียมข้อมูลก่อนตัดสินใจ

วางงบรวมและแผนเงินจ่ายอย่างไร ก่อนเริ่มก่อสร้าง

เราแนะนำให้ทำเอกสารสองชุดควบคู่กัน คือ งบรวมโครงการ สำหรับเห็นภาระรายจ่ายทั้งหมด และ แผนเงินจ่ายตามเวลา สำหรับเห็นว่าเงินต้องพร้อมเมื่อใด โดยนำงานที่เจ้าของจัดซื้อเองมารวมในแผนด้วย

แยกรายการที่รู้แล้วออกจากเงินสำรอง

สำหรับแต่ละหมวด เราแนะนำให้บันทึกยอดที่มีข้อเสนอรองรับ ยอดประมาณการที่ยังรอยืนยัน และเงินสำรองตามความเสี่ยงแยกกัน หากได้ราคาจริงหรือเปลี่ยนขอบเขต ให้ปรับงบและบันทึกเหตุผล เพื่อให้เจ้าของเห็นว่าตัวเลขเปลี่ยนเพราะข้อมูลชัดขึ้นหรือเพราะตัดสินใจเพิ่มงาน

ทบทวนผลกระทบหากเปิดให้เช่าช้ากว่าแผน

เราแนะนำให้จำลองกรณีเปิดให้เช่าช้ากว่าแผน โดยแยก เงินจ่ายเพิ่ม เช่น ดอกเบี้ยตามยอดหนี้และระยะเวลาจริง หรือค่าดูแลพื้นที่ ออกจาก รายรับที่เลื่อนออกไป ตามสมมติฐานจำนวนห้องและอัตราเข้าพัก

การแยกสองส่วนนี้ช่วยให้เราอ่านผลกระทบต่อเงินสดได้ชัด โดยไม่บวกรายได้ที่ยังไม่ได้รับเป็นค่าก่อสร้างเพิ่ม หรือคิดผลกระทบเดียวกันซ้ำในแบบจำลอง

Checklist ที่เราแนะนำก่อนเชิญเสนอราคาและเซ็นสัญญา

เจ้าของสามารถใช้รายการนี้ประชุมร่วมกับทีมออกแบบ ที่ปรึกษา และผู้เกี่ยวข้องก่อนสรุปการจัดจ้าง

แบบและสเปกที่ส่งให้ผู้เสนอราคาทุกรายเป็นชุดเดียวกัน
ตรวจ BOQ เทียบกับแบบ พร้อมระบุรายการที่ยังไม่สรุป
ผู้เสนอราคายืนยันรายการรวม–ไม่รวมและเงื่อนไขประกอบเป็นลายลักษณ์อักษร
งานเจ้าของจัดซื้อเองมีงบ ผู้รับผิดชอบ และขอบเขตงานเชื่อมต่อ
ตรวจเงื่อนไขไฟฟ้า ประปา และการอนุญาตตามที่ตั้งและลักษณะโครงการ
แผนเงินจ่ายครอบคลุมเงินล่วงหน้า งานนอกสัญญา และเงินเตรียมเปิดดำเนินงาน
เงินสำรองมีเหตุผลรองรับ ผู้อนุมัติ และวิธีบันทึกการใช้
ระบุขอบเขตทดสอบระบบ เอกสารส่งมอบ และกำหนดความพร้อมก่อนเปิดใช้งาน

หากข้อใดยังไม่มีคำตอบ เราแนะนำให้เปลี่ยนเป็นรายการติดตาม พร้อมผู้รับผิดชอบและกำหนดสรุปก่อนตัดสินใจในขั้นที่เกี่ยวข้อง

เราช่วยเจ้าของเตรียมงบและขอบเขตงาน ก่อนเลือกผู้รับเหมาอพาร์ทเมนต์อย่างไร

ในฐานะ บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง เราช่วยให้องค์ประกอบทุกส่วนเดินหน้าได้อย่างไร้รอยต่อ เตรียมงบควบคู่กับความพร้อมของแบบ ขอบเขตการจัดจ้าง และแผนดำเนินโครงการ เพื่อให้เจ้าของเห็นข้อมูลที่ต้องใช้ตัดสินใจตั้งแต่ก่อนเริ่มงาน

Stable Inter ช่วยคุณได้อย่างไรในช่วงก่อนเริ่มก่อสร้าง

ตรวจแบบและ BOQ: ตรวจความสอดคล้องของข้อมูลและประเด็นที่ต้องขอคำชี้แจงก่อนเสนอราคา
ทบทวนขอบเขตประกวดราคา: ช่วยจัดประเด็นงานรวม–ไม่รวม และความรับผิดชอบระหว่างผู้เกี่ยวข้อง
ประสานข้อมูลเปรียบเทียบข้อเสนอ: ช่วยให้เจ้าของเห็นความต่างของขอบเขต เงื่อนไข และรายการที่ยังต้องสรุป
บริหารและควบคุมโครงการ: ติดตามคุณภาพ แผนงาน ต้นทุน และการประสานงานตามขอบเขตที่ตกลง

ดูรายละเอียด ที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างอาคาร ของเราได้เลย

สนใจบริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างติดต่อ

อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co-Founder and Executive Committee)

โทร: 062-648-2222
ไลน์: @stableinter
อีเมล: stableinter.consultant@gmail.com

คำถามที่พบบ่อย

มีที่ดินแล้ว ต้องเตรียมงบอะไรนอกจากค่าก่อสร้าง?

เราแนะนำให้ตรวจงานสำรวจและเตรียมพื้นที่ ทีมออกแบบและที่ปรึกษา การอนุญาต สาธารณูปโภค งานนอกสัญญา และอุปกรณ์ก่อนเปิดให้เช่า พร้อมวางแผนเงินจ่ายด้านการเงินและเงินดำเนินงานช่วงเริ่มต้น โดยหักรายการที่รวมในสัญญาแล้วออกเพื่อไม่ตั้งงบซ้ำ

สัญญาเหมารวม รวมเฟอร์นิเจอร์และค่าขอใช้ไฟฟ้าประปาหรือไม่?

เราแนะนำให้ตรวจรายการรวม–ไม่รวม แบบ สเปก และเอกสารแนบท้ายสัญญาเป็นหลัก หากยังไม่ระบุ ให้ขอคำยืนยันก่อนเซ็น พร้อมตรวจว่างานจัดหาอุปกรณ์ งานติดตั้ง งานระบบรองรับ และค่าใช้จ่ายของหน่วยงานสาธารณูปโภคอยู่ในความรับผิดชอบของใคร

ควรเผื่อเงินสำรองสร้างอพาร์ทเมนต์กี่เปอร์เซ็นต์?

เราไม่เสนอเปอร์เซ็นต์เดียวโดยยังไม่ทราบรายละเอียดโครงการ แต่แนะนำให้เริ่มจากรายการความเสี่ยงและข้อมูลที่ยังไม่ครบ แล้วประเมินวงเงินร่วมกับทีมที่เกี่ยวข้อง รายการที่ทราบแน่นอนแล้วควรตั้งงบแยก และควรตรวจเงินเผื่อในสัญญาก่อนตั้งเงินสำรองเพิ่ม

มี BOQ แล้ว ยังต้องทำงบรวมโครงการอีกหรือไม่?

เราแนะนำให้ทำ เพราะเจ้าของต้องตรวจด้วยว่า BOQ ที่มีครอบคลุมขอบเขตใด และมีส่วนที่จัดจ้างแยกหรือไม่ จากนั้นจึงรวมงานของเจ้าของ ต้นทุนการเงิน เงินเตรียมเปิดดำเนินงาน และเงินสำรองในส่วนที่เกี่ยวข้อง เพื่อเห็นเงินที่ต้องเตรียมทั้งโครงการ