ยื่นกู้ธนาคารต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง? สำหรับโครงการก่อสร้างอพาร์ทเม้นต์

Stable Inter Consultant

2 วันที่ผ่านมา

ยาว 2 นาที

สำหรับเจ้าของโครงการที่เตรียมยื่นกู้สร้างอพาร์ทเม้นต์ เราแนะนำให้เริ่มรวบรวมเอกสารผู้กู้และกิจการ หลักฐานการเงิน เอกสารที่ดิน แบบก่อสร้าง ใบอนุญาต และสัญญาผู้รับเหมา พร้อมเตรียม BOQ และข้อมูลแผนธุรกิจไว้หารือกับธนาคาร จากนั้นขอรายการเอกสารของผลิตภัณฑ์ที่สนใจ เพื่อยืนยันว่าต้องส่งอะไรในแต่ละช่วง และรายการใดต้องจัดทำเพิ่มเติม

ในมุมของเรา การเตรียมกู้ควรเดินคู่กับการเตรียมโครงการ เจ้าของควรเห็นว่าแบบที่จะใช้เสนอราคา งบที่ตั้งไว้ และแผนเลือกผู้รับเหมาสอดคล้องกันเพียงใด ก่อนนำข้อมูลไปหารือเรื่องวงเงินและเงื่อนไขสินเชื่อ

บทความนี้ เราจึงแยกเอกสารที่ธนาคารเผยแพร่ไว้ ออกจากข้อมูลที่เราแนะนำให้จัดเตรียมสำหรับวางแผนและประมูลงาน โดยเน้นโครงการก่อสร้างอพาร์ทเม้นต์ให้เช่าใหม่ ทั้งในนามบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล

เช็กลิสต์เอกสารยื่นกู้สร้างอพาร์ทเม้นต์ มีอะไรบ้าง?

เราแนะนำให้ใช้ตารางนี้เป็นรายการตั้งต้นสำหรับแบ่งงาน แล้วตรวจเทียบกับรายการล่าสุดที่เจ้าหน้าที่ธนาคารแจ้งอีกครั้ง ผู้จัดเตรียมในตารางเป็นบทบาทที่เราเสนอให้เจ้าของมอบหมายตามทีมที่มีจริง

กลุ่มเอกสาร	ตัวอย่างเอกสารหรือข้อมูล	ผู้ที่เราแนะนำให้รวบรวม	สิ่งที่ควรยืนยันกับธนาคาร
ผู้กู้และกิจการ	บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารบริษัท และข้อมูลผู้มีอำนาจลงนามตามกรณี	เจ้าของโครงการและผู้ดูแลงานบริษัท	ต้องใช้เอกสารของบุคคลใดบ้าง และอายุเอกสารเท่าใด
ฐานะการเงิน	หลักฐานรายได้ Statement งบการเงิน ภาษี และข้อมูลภาระหนี้ตามกรณี	เจ้าของและฝ่ายบัญชี	ระยะเวลาย้อนหลังและหลักฐานเพิ่มเติมสำหรับกิจการใหม่
ที่ดินและหลักประกัน	โฉนดและแผนที่ตั้งที่ดินที่เสนอเป็นหลักประกัน	เจ้าของที่ดินและเจ้าของโครงการ	เงื่อนไขเมื่อผู้กู้กับเจ้าของหลักประกันเป็นคนละบุคคล
แบบและการอนุญาต	แบบแปลนและใบอนุญาตก่อสร้างตามสถานะโครงการ	ผู้ออกแบบและผู้ดูแลงานอนุญาต	ระดับความพร้อมของแบบและจังหวะส่งใบอนุญาต
การจัดจ้างก่อสร้าง	สัญญาก่อสร้าง ส่วน BOQ และใบเสนอราคาให้เตรียมไว้สอบถามเพิ่มเติม	เจ้าของ ผู้ออกแบบ ผู้จัดทำ BOQ และผู้รับเหมา	รูปแบบเอกสารที่รับพิจารณา และต้องส่งสัญญาเมื่อใด
แผนธุรกิจโครงการ	แนวคิดโครงการ งบลงทุน แหล่งเงินทุน และประมาณการรายรับรายจ่าย	เจ้าของและผู้ดูแลการเงิน	รายละเอียดและแบบฟอร์มที่ใช้ประกอบสินเชื่อธุรกิจ

รายการในตารางเป็นกรอบรวบรวมข้อมูล ไม่ใช่ข้อกำหนดว่าทุกธนาคารต้องรับเอกสารเหมือนกันทั้งหมด เราใช้ตัวอย่างจากหน้าสินเชื่ออพาร์ทเมนท์ของ KBank หน้าสินเชื่อธุรกิจอะพาร์ตเมนต์และโรงแรมของ KKP และคำแนะนำการขอกู้ของธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นฐานในการอธิบาย

เอกสารผู้กู้บุคคลธรรมดา ต่างจากนิติบุคคลอย่างไร?

สำหรับบุคคลธรรมดา หน้าสินเชื่ออพาร์ทเมนท์ของ KBank ระบุเอกสารยืนยันตัวตนและทะเบียนบ้าน รวมถึงเอกสารเกี่ยวกับคู่สมรสหรือการเปลี่ยนชื่อเมื่อมีกรณีเกี่ยวข้อง ส่วนเอกสารรายได้มีตัวอย่าง เช่น รายการเดินบัญชีและหลักฐานรายรับของกิจการ

หากยื่นในนามบริษัท หน้าเดียวกันระบุเอกสารเพิ่มเติม เช่น หนังสือรับรองนิติบุคคล เอกสารผู้ถือหุ้น หนังสือบริคณห์สนธิ และรายงานการประชุมที่แสดงความยินยอมให้ขอสินเชื่อ เราแนะนำให้ผู้ดูแลงานบริษัทตรวจรายชื่อผู้ที่ธนาคารต้องการเอกสาร และอำนาจลงนามให้ครบก่อนส่งชุดเอกสาร

เอกสารการเงินต้องย้อนหลังนานแค่ไหน?

เราแนะนำให้ถามตามผลิตภัณฑ์ที่เลือกโดยตรง ตัวอย่างเช่น KKP ระบุรายการเดินบัญชีของกรรมการหรือนิติบุคคลย้อนหลัง 6 เดือน และงบการเงินย้อนหลัง 3 ปี ถ้ามี ในรายการประกอบการพิจารณากรณีนิติบุคคล

สำหรับบริษัทตั้งใหม่ เราแนะนำให้แจ้งวันที่เริ่มกิจการและข้อมูลการเงินที่มีจริง แล้วขอรายการหลักฐานเพิ่มเติมจากธนาคาร ไม่ควรสรุปเองว่าต้องรอให้ครบสามปี หรือจะได้รับยกเว้นเอกสารโดยอัตโนมัติ

ที่ดิน แบบ และสัญญาก่อสร้าง ควรเตรียมส่วนใด?

KKP ระบุสำเนาโฉนดที่ดินที่เสนอเป็นหลักประกันและแผนที่ตั้งที่ดิน ส่วนใบอนุญาตก่อสร้างและแบบแปลนมีคำกำกับว่า “ถ้ามี” ขณะที่คำถามที่พบบ่อยในหน้าสินเชื่ออพาร์ทเมนท์ของ KBank ระบุแบบแปลน ใบอนุญาตก่อสร้าง และสัญญาก่อสร้างเป็นตัวอย่างเอกสารประกอบ

เราแนะนำให้เจ้าของบันทึกสถานะเอกสารตามจริง เช่น แบบอยู่ระหว่างออกแบบ ยื่นขออนุญาตแล้ว หรืออยู่ระหว่างคัดเลือกผู้รับเหมา พร้อมแจ้งว่ามีเอกสารฉบับใดพร้อมส่งได้แล้ว เพื่อให้ธนาคารระบุขั้นตอนถัดไปได้ตรงกับโครงการ

ยังไม่มีผู้รับเหมา หรือใบอนุญาตก่อสร้าง ควรเริ่มอย่างไร?

เราแนะนำให้เริ่มจากการสอบถามรายการเอกสารและเงื่อนไขตามสถานะปัจจุบัน โดยแยกการปรึกษาเบื้องต้น การยื่นพิจารณาสินเชื่อ และการทำสัญญาหรือเบิกเงินออกจากกัน เจ้าของควรขอคำยืนยันว่าเอกสารใดต้องพร้อมในขั้นใด

คำว่า “ถ้ามี” บนหน้าเอกสารของธนาคารไม่ได้ยืนยันว่าจะไม่ต้องส่งเอกสารนั้นในขั้นตอนภายหลัง เราจึงแนะนำให้ถามให้ชัดก่อนนำข้อมูลไปกำหนดวันประมูล วันเซ็นสัญญาผู้รับเหมา หรือวันเริ่มก่อสร้าง

สถานะโครงการ	ข้อมูลที่เราแนะนำให้รวบรวม	คำถามที่ควรนำไปคุยกับธนาคาร
มีที่ดินและแนวคิดโครงการ	ข้อมูลผู้กู้ โฉนด ทำเล แนวคิดจำนวนห้อง และงบเบื้องต้น	ธนาคารรับหารือจากข้อมูลระดับนี้หรือไม่ และต้องเพิ่มอะไร
มีแบบและกำลังเตรียมประมูล	สถานะแบบและใบอนุญาต BOQ ประมาณการ และแผนจัดจ้าง	ต้องใช้ราคาเสนอหรือสัญญาที่ลงนามแล้วในขั้นใด
เลือกผู้รับเหมาแล้ว	แบบฉบับอ้างอิง ราคา ขอบเขต สัญญา แผนงาน และงวดจ่าย	ต้องส่งเอกสารใดก่อนทำสัญญาสินเชื่อและก่อนเบิกแต่ละช่วง

หากเอกสารอนุญาตยังไม่พร้อม เราแนะนำให้ติดตามร่วมกับผู้ออกแบบและผู้ดูแลงานอนุญาต เจ้าของสามารถอ่าน ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง เพื่อเตรียมคำถามและแบ่งหน้าที่ในทีมให้ชัดเจนขึ้น

ก่อนประมูลงาน เราแนะนำให้ตรวจแบบ BOQ และงบประมาณตรงไหน?

ก่อนนำราคาไปประกอบการหารือเรื่องสินเชื่อ เราให้ความสำคัญกับคำถามว่า ตัวเลขนั้นซื้อขอบเขตงานอะไร และอ้างอิงเอกสารชุดใด เจ้าของควรแยกประมาณการเบื้องต้นออกจากข้อเสนอที่ระบุขอบเขตแล้วอย่างชัดเจน

ใช้แบบและขอบเขตเดียวกันในการขอราคา

BOQ เป็นเอกสารแสดงรายการและปริมาณงานสำหรับใช้ประกอบการคิดราคา โดยแนวทาง RICS NRM 2 อธิบายการวัดและจัดทำรายการงานเพื่อเตรียมเอกสารประเภทนี้ เราใช้หลักดังกล่าวเป็นฐานของคำแนะนำด้านการเตรียมราคา ไม่ได้ถือว่าเป็นข้อกำหนดสินเชื่อของธนาคารไทย

ในการเตรียมประมูล เราแนะนำให้ส่งแบบ สเปก และ BOQ ชุดเดียวกันแก่ผู้เสนอราคา พร้อมระบุวันที่และเลขแก้ไขเอกสาร หากมีการปรับจำนวนห้อง เปลี่ยนวัสดุ หรือเพิ่มงานระบบ ให้ตรวจผลต่อราคาและงบที่เตรียมไว้ด้วย

สำหรับ BOQ กับใบเสนอราคา เราแนะนำให้ตรวจเนื้อหาเป็นหลัก โดยดูว่าใบเสนอราคาที่มีแสดงรายละเอียดปริมาณงานด้วยหรือแสดงเพียงยอดรวม แล้วตรวจว่ามีข้อมูลเพียงพอให้เทียบแบบและขอบเขตหรือไม่ พร้อมสอบถามธนาคารว่าจะรับเอกสารรูปแบบใด

แยกค่าก่อสร้างออกจากงบลงทุนรวม

เราแนะนำให้เจ้าของทำงบรวมโครงการแยกจากยอดสัญญาผู้รับเหมา แล้วตรวจรายการที่ต้องจัดซื้อหรือจัดจ้างเอง เช่น เฟอร์นิเจอร์ อุปกรณ์ งานออกแบบ และเงินเตรียมเปิดให้เช่า โดยไม่นับซ้ำกับรายการที่รวมในราคาก่อสร้างแล้ว

จากนั้นให้ทำเครื่องหมายว่าแต่ละรายการมีแหล่งเงินจากส่วนใด และมีส่วนใดยังรอคำตอบจากธนาคาร เราแนะนำให้ยืนยันวงเงินและรายการที่ธนาคารรับพิจารณาก่อนนำไปใช้เป็นฐานตัดสินใจจัดจ้าง

วางงวดจ่ายผู้รับเหมาคู่กับเงื่อนไขเบิกเงิน

เราแนะนำให้วางแผนเงินจ่ายตามเวลา โดยนำเงินล่วงหน้า ค่างวดผู้รับเหมา และงานที่เจ้าของจัดซื้อเองมาเทียบกับเงื่อนไขเบิกเงินที่ธนาคารแจ้ง รวมถึงเตรียมคำถามเรื่องหลักฐานและการตรวจความก้าวหน้าหากธนาคารกำหนด

ตัวอย่างสมมติ หากสัญญาผู้รับเหมาระบุให้จ่ายเงินก้อนหนึ่งก่อนเริ่มงาน แต่แหล่งเงินกู้ยังไม่พร้อมใช้ในวันนั้น เจ้าของควรระบุให้ได้ว่าจะใช้เงินจากส่วนใด เราใช้ตัวอย่างนี้เพื่อชี้ให้เห็นความจำเป็นของแผนเงินสด ไม่ใช่อธิบายว่าทุกธนาคารมีเงื่อนไขเบิกเงินแบบเดียวกัน

อพาร์ทเม้นต์ยังไม่เปิดให้เช่า เราควรเตรียมข้อมูลรายได้อย่างไร?

ธนาคารแห่งประเทศไทยระบุในคำแนะนำ สิ่งที่ควรรู้เมื่อขอกู้เงิน ว่าการขอสินเชื่อเพื่อธุรกิจควรมีแผนธุรกิจหรือแผนโครงการประกอบ เราแนะนำให้เจ้าของเริ่มจากข้อมูลที่ตรวจสอบที่มาได้ แล้วขอรูปแบบและรายละเอียดเพิ่มเติมจากธนาคารที่เลือก

สำหรับโครงการใหม่ เราเสนอให้เตรียมข้อมูลต่อไปนี้ไว้หารือ

แนวคิดและกลุ่มผู้เช่า: ทำเล กลุ่มลูกค้า จำนวนห้อง และรูปแบบห้องที่วางแผนไว้
รายได้คาดการณ์: ค่าเช่าที่ใช้ตั้งสมมติฐาน จำนวนห้องที่คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ และแหล่งข้อมูลที่นำมาเปรียบเทียบ
ค่าใช้จ่ายดำเนินงาน: รายการบุคลากร ส่วนกลาง ซ่อมบำรุง และค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้องตามแผนจริง
แผนเงินทุนและช่วงเริ่มดำเนินงาน: งบลงทุน แหล่งเงินทุน กำหนดเปิดให้เช่า และเงินที่เตรียมรองรับช่วงเริ่มต้น

เราแนะนำให้เขียนคำว่า “ประมาณการ” หรือ “สมมติฐาน” กำกับตัวเลขที่ยังไม่เกิดขึ้นจริง และแยกจากหลักฐานรายได้เดิมของผู้กู้ หากข้อมูลค่าเช่ายังมาจากการสำรวจเบื้องต้น ก็ควรระบุข้อจำกัดนั้นไว้ด้วย

ก่อนสรุปแผน เราแนะนำให้ลองปรับกรณีเปิดให้เช่าช้ากว่าที่คาด หรือจำนวนห้องที่มีผู้เช่าน้อยลง แล้วตรวจเงินที่ต้องเตรียมเพิ่มเติม การทบทวนนี้เป็นคำแนะนำสำหรับวางแผนโครงการ ไม่ใช่สูตรประเมินวงเงินหรือเกณฑ์อนุมัติของธนาคาร

เช็กความพร้อมก่อนส่งเอกสารให้ธนาคาร

เราแนะนำให้เจ้าของนัดตรวจเอกสารร่วมกับผู้ดูแลงานบริษัท ฝ่ายบัญชี ผู้ออกแบบ และผู้เกี่ยวข้อง โดยใช้รายการต่อไปนี้เป็นจุดตรวจ

ระบุผู้กู้ เจ้าของที่ดิน ผู้ให้หลักประกัน และผู้ลงนาม พร้อมตรวจเอกสารตามบทบาทที่ธนาคารแจ้ง
เอกสารการเงินมีช่วงเวลาครบตามรายการที่ได้รับ และระบุข้อมูลที่ยังต้องส่งเพิ่ม
แบบ BOQ และใบเสนอราคาอ้างอิงขอบเขตและฉบับแก้ไขเดียวกัน
ระบุสถานะใบอนุญาตและผู้ติดตาม พร้อมยืนยันกำหนดส่งกับธนาคาร
งบรวมโครงการแยกรายการในสัญญา งานเจ้าของจัดซื้อเอง และเงินที่ยังรอยืนยันแหล่งทุน
ตรวจแผนจ่ายผู้รับเหมาควบคู่กับเงื่อนไขเบิกเงิน และกำหนดวิธีรองรับช่วงที่เงินยังไม่พร้อม
ประมาณการรายได้แสดงสมมติฐานและที่มาของข้อมูล
ยืนยันอายุเอกสาร จำนวนชุด วิธีรับรองสำเนา และผู้รับผิดชอบเอกสารแต่ละรายการแล้ว

หากรายการใดยังไม่พร้อม เราแนะนำให้บันทึกผู้รับผิดชอบ สิ่งที่ต้องทำ และวันติดตาม เพื่อให้เจ้าของเห็นประเด็นค้างก่อนตัดสินใจในขั้นที่เกี่ยวข้อง

STABLE INTER ช่วยเตรียมแบบ BOQ และแผนก่อสร้าง ก่อนเดินหน้าโครงการอย่างไร

ในฐานะ บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง เรามองความพร้อมของโครงการจากมุมเจ้าของ ทั้งแบบ ขอบเขตจัดจ้าง งบประมาณ และแผนงาน เพื่อให้เจ้าของมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจตั้งแต่ก่อนเริ่มก่อสร้าง

เราช่วยให้โครงการก่อสร้างอพาร์ทเม้นต์เริ่มต้นได้อย่างไร้รอยต่อ:

ตรวจแบบและ BOQ: ทบทวนความสอดคล้องของข้อมูล และรวบรวมประเด็นที่ต้องขอคำชี้แจงก่อนเสนอราคา
เตรียมและทบทวนงานประกวดราคา: ช่วยให้เจ้าของเห็นขอบเขตงาน รายการรวม–ไม่รวม และข้อมูลที่ต้องใช้เปรียบเทียบข้อเสนอ
ทบทวนสัญญาและแผนงานก่อสร้าง: ประสานประเด็นขอบเขต แผนดำเนินงาน และงวดจ่ายตามขอบเขตบริการที่ตกลง
บริหารและควบคุมโครงการ: ติดตามคุณภาพ แผนงาน ต้นทุน และความปลอดภัย พร้อมประสานข้อมูลให้เจ้าของเห็นภาพรวม

สนใจบริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างติดต่อ

อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co-Founder and Executive Committee)

โทร: 062-648-2222
ไลน์: @stableinter
อีเมล: stableinter.consultant@gmail.com

คำถามที่พบบ่อย

บริษัทเพิ่งตั้งใหม่ ยังไม่มีงบย้อนหลัง ควรเตรียมอะไรไปคุยกับธนาคาร?

เราแนะนำให้รวบรวมเอกสารบริษัท ข้อมูลผู้ถือหุ้นและผู้บริหาร เงินทุน หลักฐานการเงินที่มี และแผนโครงการ แล้วแจ้งสถานะกิจการใหม่กับธนาคารเพื่อขอรายการเพิ่มเติม แม้หน้าสินเชื่อ KKP จะระบุงบย้อนหลังสามปีว่า “ถ้ามี” ก็ไม่ใช่หลักฐานว่ากิจการใหม่ทุกแห่งจะได้รับอนุมัติหรือใช้เอกสารทดแทนแบบเดียวกัน

ใช้ที่ดินของบุคคลอื่นเป็นหลักประกันได้หรือไม่?

เราแนะนำให้แจ้งความสัมพันธ์ระหว่างผู้กู้กับเจ้าของที่ดินตั้งแต่ต้น และขอคำตอบเรื่องการรับหลักประกัน เอกสาร และผู้ที่ต้องลงนามจากธนาคารโดยตรง ไม่ควรใช้เพียงการยินยอมด้วยวาจาเป็นฐานวางแผนกู้หรือเริ่มจัดจ้าง

เปลี่ยนแบบหรือผู้รับเหมาหลังส่งเอกสารแล้ว ควรทำอย่างไร?

เราแนะนำให้รวบรวมรายการที่เปลี่ยน แบบหรือข้อเสนอฉบับปรับปรุง และผลต่องบกับแผนงาน แล้วแจ้งธนาคารเพื่อสอบถามขั้นตอนและเอกสารที่ต้องส่งใหม่ พร้อมปรับข้อมูลในทีมโครงการให้ตรงกันก่อนใช้ตัดสินใจต่อ

เอกสารครบแล้ว หมายความว่ากู้ผ่านแน่นอนหรือไม่?

เราไม่ถือว่าความครบถ้วนของเอกสารเป็นการรับประกันผลอนุมัติ คำแนะนำของธนาคารแห่งประเทศไทยอธิบายการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ และยกตัวอย่างเหตุผลปฏิเสธ เช่น รายได้ไม่เพียงพอหรือมีหนี้คงค้างสูง เราจึงแนะนำให้เจ้าของยืนยันผลและเงื่อนไขจากธนาคารก่อนใช้วงเงินเป็นฐานผูกพันรายจ่าย

แหล่งอ้างอิงข้อมูล

ตรวจสอบข้อมูลสำหรับบทความเมื่อ 20 ตุลาคม 2569 เราใช้รายการที่ธนาคารเผยแพร่เป็นตัวอย่างประกอบ โดยเจ้าของควรขอรายการและเงื่อนไขสำหรับโครงการของตนจากธนาคารอีกครั้ง