TOR ก่อสร้างอาคาร Low Rise กับอาคารสูง ต่างกันอย่างไร? จุดโฟกัสก่อนเปิดประมูล

Stable Inter Consultant

14 ต.ค.

ยาว 3 นาที

TOR ก่อสร้างอาคาร Low Rise กับอาคารสูงสามารถใช้โครงหัวข้อร่วมกันได้ แต่รายละเอียดต้องปรับตามความเสี่ยงของโครงการ เช่น

ฐานรากของอาคาร
งานระบบประกอบภายใน
การขนส่งวัสดุระหว่างก่อสร้าง
การทดสอบก่อนส่งมอบ

อาคารสูงควรให้ความสำคัญกับการประสานงานตามชั้น การใช้เครื่องมือยกร่วมกัน และระบบที่ต้องทำงานเชื่อมต่อกัน ส่วน Low Rise ควรตรวจให้ครบทั้งข้อจำกัดพื้นที่ งานกันซึม งานซ้ำหลายห้อง และระบบส่วนกลางที่มีจริง

สำหรับเจ้าของโครงการ คำถามก่อนเปิดประมูลจึงควรเป็น...

ผู้รับเหมาแต่ละรายกำลังเสนอราคาเพื่อส่งมอบงานชุดเดียวกันหรือไม่ และเราจะยืนยันคุณภาพจากอะไร?

หากเอกสารระบุเพียง “ก่อสร้างให้แล้วเสร็จพร้อมใช้งาน” โดยไม่แยกขอบเขตและหลักฐานตรวจรับ ข้อเสนอที่ดูครบอาจยังมีเงื่อนไขต่างกัน

บทความนี้ต่อยอดจากเรื่อง องค์ประกอบพื้นฐานของ TOR โดยเน้นการเตรียมเอกสารจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างสำหรับโครงการเอกชน แนวทางด้านเทคนิคควรนำไปกำหนดใน TOR แบบ และรายการประกอบแบบให้สัมพันธ์กัน ส่วนโครงการภาครัฐต้องใช้รูปแบบเอกสารและระเบียบจัดซื้อจัดจ้างที่เกี่ยวข้องกับงานนั้นเพิ่มเติม

ก่อนร่าง TOR ต้องจำแนกอาคารจากอะไรบ้าง?

คำว่า Low Rise กับนิยามอาคารสูงตามกฎหมาย

ในบทความนี้ใช้ Low Rise เรียกกลุ่มโครงการอาคารเตี้ยเพื่ออธิบายแนวทางเตรียมขอบเขตงาน ไม่ใช้เป็นเกณฑ์กฎหมายที่ตัดสินข้อกำหนดทุกเรื่องได้ทันที

กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 ข้อ 1 ให้นิยามอาคารสูงโดยใช้เกณฑ์ความสูง ตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า ส่วนอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด ดังนั้น การเรียกอาคารว่า “8 ชั้น” อย่างเดียวจึงยังไม่พอจะยืนยันว่าเข้าข่ายอาคารสูงตามนิยามนี้ อ่านกฎกระทรวงฉบับที่ 33

ความสูง พื้นที่ การใช้งาน และชั้นใต้ดินต้องดูร่วมกัน

อาคารสูงกับอาคารขนาดใหญ่พิเศษเป็นคนละเกณฑ์ กฎกระทรวงฉบับเดียวกันนิยามอาคารขนาดใหญ่พิเศษจากพื้นที่รวมตามเงื่อนไขที่กำหนด ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป อาคารที่ไม่ถึงเกณฑ์ความสูงจึงอาจเข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ อ้างอิงข้อ 1

ก่อนจัดทำเอกสารขอราคา เราแนะนำให้เจ้าของโครงการรวบรวมข้อมูลเหล่านี้ก่อน

ความสูง
พื้นที่
จำนวนอาคาร
การใช้สอย
ชั้นใต้ดิน
ระบบส่วนกลาง
ข้อมูลทางเข้าออก

เพื่อส่งให้ทีมออกแบบตรวจเกณฑ์ที่ใช้กับโครงการ เมื่อทราบเงื่อนไขแล้วจึงนำมาระบุงาน ผู้รับผิดชอบ และเอกสารที่ต้องส่งมอบ

ตัวอย่างสมมติ เช่น อาคารสำนักงานเตี้ยที่มีชั้นใต้ดินและระบบส่วนกลางหลายชุด อาจต้องเตรียมขอบเขตงานละเอียดกว่าอาคารสูงบางโครงการในเรื่องงานใต้ดินหรือการเชื่อมระบบเดิม

ความละเอียดของ TOR จึงควรสัมพันธ์กับงานจริง ไม่ใช่ชื่อประเภทอาคารเพียงอย่างเดียว

ตารางเปรียบเทียบ TOR ก่อสร้าง Low Rise กับอาคารสูง

ตารางนี้เป็นแนวทางทบทวนเอกสารจากมุมเจ้าของโครงการ ไม่ใช่รายการข้อบังคับสำหรับอาคารทุกแห่ง ประเด็นในสองฝั่งสามารถใช้ร่วมกันได้ตามแบบ ระบบ และข้อจำกัดหน้างาน

ประเด็น	Low Rise ควรโฟกัส	อาคารสูงควรเพิ่มความละเอียด	สิ่งที่ควรระบุในเอกสาร
ประเภทอาคารและเงื่อนไขอนุญาต	พื้นที่ การใช้สอย และข้อจำกัดที่ตั้ง	เงื่อนไขอาคารสูงร่วมกับเกณฑ์อื่นที่เกี่ยวข้อง	เอกสารอ้างอิง ผู้รับผิดชอบ และข้อจำกัดในการดำเนินงาน
โครงสร้างและฐานราก	ข้อมูลดิน งานใต้ดิน และพื้นที่ข้างเคียง	ลำดับงานตามชั้น งานชั่วคราว และจังหวะตรวจ	วิธีดำเนินงาน แผนตรวจ และผู้อนุมัติตามขอบเขตหน้าที่
สถาปัตยกรรมและเปลือกอาคาร	กันซึม ระบายน้ำ รอยต่อ และงานซ้ำ	การติดตั้งบนที่สูง จุดยึด และการเข้าถึง	ตัวอย่างงาน เกณฑ์ทดสอบ และขอบเขตแก้ไข
งานระบบ MEP	ระบบส่วนกลางและจุดต่อสาธารณูปโภค	แนวระบบตามชั้น การแบ่งโซน และงานเชื่อมระหว่างแพ็กเกจ	ผู้รับผิดชอบจุดต่อ แบบติดตั้ง และแผนทดสอบ
ความปลอดภัย	ความเสี่ยงจากพื้นที่และวิธีทำงานจริง	งานที่สูง งานยก และการทำงานหลายฝ่าย	แผน ผู้รับผิดชอบ และหลักฐานตรวจติดตาม
แผนงานและขนส่ง	ทางเข้า พื้นที่เก็บวัสดุ และการส่งมอบแต่ละส่วน	คิวเครื่องมือยกและขนส่งแนวดิ่ง	แผนทรัพยากร ช่วงเวลาทำงาน และผู้ประสาน
คุณสมบัติทีม	ผลงานและบุคลากรตรงกับลักษณะโครงการ	ความพร้อมประสานหลายแพ็กเกจและงานระบบ	ทีมหลัก ผลงานที่เกี่ยวข้อง และขอบเขตผู้รับเหมาช่วง
ตรวจรับและส่งมอบ	ตรวจงาน ทดสอบ และจัดเอกสารตามระบบที่มี	ทดสอบระบบร่วมและเตรียมทีมอาคาร	เกณฑ์ยอมรับ ผลทดสอบ แบบก่อสร้างจริง คู่มือ และการอบรม

เมื่อใช้ตารางนี้ในที่ประชุม ควรให้ทีมตอบต่อว่า แต่ละรายการอยู่ในเอกสารฉบับใด ใครทำ ใครตรวจ และใช้อะไรตัดสินว่าผ่าน ประเด็นที่ยังตอบไม่ได้ควรชี้แจงก่อนส่งชุดเอกสารให้ผู้เสนอราคา

TOR อาคาร Low Rise ควรโฟกัสอะไรเป็นพิเศษ?

ฐานราก งานใต้ดิน และผลกระทบต่อพื้นที่ข้างเคียง

เราแนะนำให้เริ่มจากข้อมูลที่ผู้รับเหมาต้องใช้วางแผน เช่น

รายงานสำรวจดิน
แบบฐานราก
สภาพพื้นที่
สิ่งปลูกสร้างข้างเคียง

แล้วระบุว่าข้อมูลใดมีให้ ข้อมูลใดต้องสำรวจเพิ่ม และใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายตามขอบเขตที่ตกลง

หากมีงานขุดหรือพื้นที่ติดอาคารข้างเคียง ควรให้ทีมวิศวกรพิจารณาขอบเขตการสำรวจสภาพเดิม งานชั่วคราว และการติดตามที่เหมาะสม แล้วกำหนดเอกสารเสนออนุมัติก่อนเริ่มงาน เจ้าของโครงการไม่ควรเลือกวิธีฐานรากหรือมาตรการหน้างานจากจำนวนชั้นเพียงอย่างเดียว

งานกันซึม ระบายน้ำ และรอยต่ออาคาร

ในเอกสาร คำว่า “รวมงานกันซึม” ควรขยายให้เห็นพื้นที่และรอยต่อที่ครอบคลุม เช่น หลังคา ระเบียง ห้องน้ำ จุดต่อกับประตูหน้าต่าง และช่องผ่านท่อ ตามรายละเอียดที่ผู้ออกแบบกำหนด

ควรระบุผู้รับผิดชอบเตรียมพื้นผิว ติดตั้ง ตรวจ และแก้ไข รวมถึงช่วงเวลาทดสอบก่อนปิดทับ การกำหนดวิธีและเกณฑ์ยอมรับต้องอ้างแบบ Specification และระบบวัสดุที่เลือกใช้ ไม่ตั้งค่าทดสอบเดียวให้ทุกพื้นที่

เป้าหมายคือให้ทีมมองเห็นงานเชื่อมต่อกัน ตัวอย่างเช่น

ผู้ทำกันซึมกับผู้ติดตั้งท่อควรตกลงว่าใครดูแลรอยต่อรอบท่อ
ใครตรวจความพร้อมก่อนทดสอบ
ใครเป็นคนแก้ไขหากผลไม่ผ่าน

งานซ้ำหลายห้องหรือหลายอาคาร

สำหรับคอนโด อพาร์ตเมนต์ หรือโครงการที่มีรายละเอียดซ้ำ เราแนะนำให้พิจารณา Mock-up หรือตัวอย่างงานที่อนุมัติก่อนทำซ้ำ โดยเลือกตามจุดที่ต้องตกลงเรื่องคุณภาพและการติดตั้ง ไม่จำเป็นต้องกำหนดให้ทุกงานทำตัวอย่าง

TOR และรายการประกอบแบบควรระบุรายการตัวอย่าง ผู้อนุมัติ เวลาเสนอ และวิธีบันทึกข้อสรุป ตัวอย่างที่อนุมัติควรใช้ประกอบกับแบบและเกณฑ์ตรวจ ไม่แทนข้อกำหนดทางเทคนิคทั้งหมด แนวทางนี้สอดคล้องกับการจัดการ Shop Drawing และตัวอย่างงานใน UFGS 01 33 00 Submittal Procedures ซึ่งเป็นเอกสารแนวทางของสหรัฐฯ ไม่ใช่ข้อบังคับสำหรับโครงการไทย

ระบบส่วนกลางและการส่งมอบเป็นระยะ

ก่อนสรุปว่า Low Rise ใช้ TOR แบบเรียบง่ายได้ ควรตรวจว่ามีลิฟต์ ระบบดับเพลิง ระบบสำรองไฟ ระบบบำบัดน้ำเสีย หรือระบบส่วนกลางอื่นตามแบบหรือไม่ แล้วแยกขอบเขตอุปกรณ์ การติดตั้ง จุดเชื่อมต่อ และการทดสอบให้ครบ

หากเจ้าของต้องการรับมอบบางอาคารหรือบางพื้นที่ก่อน ควรตกลงเงื่อนไขความพร้อมของระบบร่วม เส้นทางเข้าถึง การแยกพื้นที่ก่อสร้าง และผู้รับผิดชอบดูแลระบบระหว่างทาง โดยให้ทีมออกแบบและผู้เกี่ยวข้องตรวจเงื่อนไขการเปิดใช้ก่อนกำหนดเป็นแผนส่งมอบ

TOR อาคารสูงควรเพิ่มรายละเอียดเรื่องใด?

ลำดับงานโครงสร้างและการขนส่งแนวดิ่ง

ในมุมการบริหารงาน เราแนะนำให้ TOR ขอแผนที่เชื่อมลำดับงานแต่ละชั้นกับทรัพยากรจริง เช่น เครื่องมือยก การขนวัสดุ พื้นที่พักของ และช่วงเวลาที่แต่ละทีมใช้ร่วมกัน ไม่พิจารณาแค่วันเริ่มและวันแล้วเสร็จ

เอกสารควรกำหนดให้ผู้รับเหมาเสนอวิธีดำเนินงานและแผนงานชั่วคราวตามขอบเขต รวมถึงระบุว่าใครวางแผน ใครตรวจ และใครกำกับงานยก แนวทางของ HSE เรื่อง Lifting Operations ให้ความสำคัญกับการวางแผน ทรัพยากร บุคลากรและความรับผิดชอบ ซึ่งใช้เป็นหลักคิดด้านการจัดการได้ ส่วนข้อกฎหมายที่ใช้กับหน้างานต้องตรวจตามประเทศไทยและโครงการนั้น

รอยต่อระหว่างโครงสร้าง เปลือกอาคาร และ MEP

จุดที่ควรทำให้ชัดก่อนเสนอราคา ได้แก่ ช่องเปิดโครงสร้าง ช่องเดินงานระบบหรือ Shaft จุดยึดเปลือกอาคาร และงานอุดปิดช่องเปิดเพื่อจำกัดการลามของไฟหรือ Firestop ตามแบบและข้อกำหนดที่ใช้

เราแนะนำให้ทำตารางแบ่งความรับผิดชอบระหว่างผู้รับเหมาแต่ละแพ็กเกจ เช่น ใครเตรียมช่องเปิด ใครติดตั้งท่อ ใครอุดปิด ใครตรวจ และใครเก็บข้อมูลแบบก่อสร้างจริง พร้อมกำหนดผู้ประสาน Shop Drawing หรือแบบรายละเอียดติดตั้ง ก่อนเริ่มงานที่เกี่ยวข้องกัน

การกำหนดขั้นตอนตรวจและอนุมัติช่วยให้ทีมใช้ข้อมูลชุดเดียวกัน แต่ไม่ควรเขียนให้การอนุมัติแบบติดตั้งเปลี่ยนความรับผิดชอบของผู้ออกแบบหรือผู้รับเหมาโดยอัตโนมัติ ขอบเขตหน้าที่ต้องสัมพันธ์กับสัญญา

แยกความปลอดภัยระหว่างก่อสร้างออกจากระบบความปลอดภัยเมื่อใช้อาคาร

เอกสารควรแยกสองกลุ่มงานให้เห็นชัด ได้แก่ มาตรการระหว่างก่อสร้าง เช่น งานที่สูง งานยกและการแยกพื้นที่ กับ ระบบความปลอดภัยของอาคารเมื่อใช้งาน เช่น ระบบตามแบบที่เกี่ยวข้องกับการแจ้งเหตุเพลิงไหม้ ดับเพลิง หนีไฟ หรือไฟฟ้าสำรอง

กฎกระทรวงฉบับที่ 33 มีข้อกำหนดระบบประกอบอาคารสำหรับอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ จึงควรให้ทีมออกแบบตรวจข้อที่ใช้กับอาคารนั้น แล้วระบุแบบ รายการอุปกรณ์ เกณฑ์ตรวจและเอกสารที่เกี่ยวข้องในชุดขอราคา อ่านข้อกำหนดระบบอาคาร

การเขียนเพียง “ปฏิบัติตามกฎหมายทุกประการ” ยังไม่ทำให้ผู้เสนอราคาเห็นรายการงานเดียวกัน ควรมีเอกสารทางเทคนิคที่ระบุสิ่งที่ต้องติดตั้งและตรวจสอบประกอบด้วย

การทดสอบระบบร่วมกันและความพร้อมก่อนเปิดใช้

หากแบบกำหนดให้หลายระบบทำงานเชื่อมกัน เราแนะนำให้กำหนดขอบเขตการทดสอบร่วมตั้งแต่ชุดประกวดราคา โดยระบุผู้จัดทำแผน ผู้เข้าร่วม เงื่อนไขก่อนทดสอบ เกณฑ์ยอมรับ และผู้รับผิดชอบแก้ไขหรือทดสอบซ้ำ

แนวทาง WBDG เรื่อง Commissioning Documents เชื่อมความต้องการของเจ้าของกับแผนทดสอบ รายงานผล และเอกสารส่งมอบ หลักคิดนี้ช่วยให้ทีมกำหนดว่าอะไรต้องพิสูจน์ก่อนรับมอบ ส่วนรายละเอียดการทดสอบสามารถอ่านต่อในเรื่อง การทดสอบระบบอาคารร่วมกัน

ข้อกำหนดควรสัมพันธ์กับระบบจริงและการใช้อาคารทั้ง Low Rise และอาคารสูง ไม่กำหนด Commissioning จากจำนวนชั้นเพียงอย่างเดียว

เปลี่ยนข้อกำหนดกว้าง ๆ ให้เป็นรายการที่เสนอราคาและตรวจรับได้

TOR ต้องเชื่อมกับแบบ Specification และ BOQ อย่างไร?

เจ้าของโครงการควรให้ทีมตรวจชุดเอกสารร่วมกัน โดย TOR ระบุขอบเขตและผลส่งมอบ แบบแสดงตำแหน่งและรายละเอียด Specification กำหนดคุณสมบัติและเกณฑ์ทางเทคนิค ส่วน BOQ แสดงรายการปริมาณและราคาในรูปแบบที่โครงการใช้ การทบทวนต้องดูว่าชุดเอกสารครอบคลุมงานเดียวกันหรือไม่

เราแนะนำให้จัดทำ Scope Matrix หรือตารางขอบเขตงาน โดยแต่ละรายการมีอย่างน้อย:

งานและพื้นที่: ครอบคลุมอาคาร ชั้น หรือระบบใด รวมและไม่รวมอะไร
ผู้รับผิดชอบ: ใครจัดหา ติดตั้ง ประสาน ทดสอบ และส่งมอบ
เอกสารอ้างอิง: เลขแบบ Specification และรายการ BOQ พร้อม Revision
เกณฑ์ยอมรับ: ตรวจจากข้อกำหนดใด ใครตรวจ และตรวจเมื่อใด
หลักฐานส่งมอบ: แบบอนุมัติ ผลตรวจ ผลทดสอบ คู่มือ หรือรายการอื่นตามงาน

หากพบว่าแบบมีงานแต่ BOQ ไม่แสดงรายการ หรือขอบเขตของสองแพ็กเกจทับกัน ควรชี้แจงก่อนยื่นราคา และส่งคำตอบหรือเอกสารแก้ไขให้ผู้เสนอราคาทุกรายได้รับข้อมูลเดียวกัน ส่วนลำดับความสำคัญของเอกสารและผลต่อราคาต้องยึดเงื่อนไขสัญญา ไม่สรุปว่าเอกสารใดมีอำนาจเหนือกว่าเสมอ อ่านแนวทางเพิ่มเติมได้ในเรื่อง ตรวจสอบ BOQ

ตัวอย่างการเพิ่มความชัดเจนในข้อกำหนด

ตารางต่อไปนี้เป็น ตัวอย่างสมมติสำหรับหารือกับทีมออกแบบ ต้องเติมรายละเอียดที่ใช้จริงก่อนนำไปเป็นข้อกำหนดหรือเอกสารสัญญา

ข้อความกว้าง	รายละเอียดที่ควรเพิ่มสำหรับ Low Rise	รายละเอียดที่ควรพิจารณาเพิ่มสำหรับอาคารสูง	หลักฐานที่ควรตกลง
“รวมงานกันซึม”	พื้นที่ รอยต่อรอบท่อ ผู้เตรียมพื้นผิว และจังหวะทดสอบก่อนปิดทับ	รอยต่อเปลือกอาคาร วิธีเข้าถึง และขอบเขตระหว่างผู้ติดตั้งแต่ละระบบ	แบบอนุมัติ บันทึกตรวจ และผลทดสอบตามเกณฑ์โครงการ
“รวมงานระบบทั้งหมด”	รายการอุปกรณ์ งานติดตั้ง และจุดต่อสาธารณูปโภค	จุดเชื่อมระหว่างโซนหรือแพ็กเกจ และระบบควบคุมที่ทำงานร่วมกัน	Scope Matrix แบบติดตั้ง และรายงานทดสอบ
“ส่งมอบพร้อมใช้งาน”	ระบบที่ต้องทดสอบ เอกสาร คู่มือ และการอบรมทีมอาคาร	แผนทดสอบระบบร่วม ผู้เข้าร่วม และเงื่อนไขทดสอบซ้ำ	ผลทดสอบ รายการแก้ไข แบบก่อสร้างจริง และบันทึกอบรม

ตัวอย่างเช่น หากแพ็กเกจหนึ่งรวม “ปั๊มน้ำพร้อมติดตั้ง” ควรตรวจต่อว่างานฐานรอง แหล่งจ่ายไฟ สายควบคุม ท่อเชื่อม และการทดสอบอยู่กับใคร รายละเอียดเหล่านี้ควรตกลงตามแบบและขอบเขตของทีม ไม่ปล่อยให้คำว่า “พร้อมติดตั้ง” เป็นคำอธิบายเพียงอย่างเดียว

เชื่อมการอนุมัติวัสดุ งานเปลี่ยนแปลง และงวดจ่ายกับหลักฐาน

ในชุดเอกสารขอราคา ควรตกลงการเสนอวัสดุและแบบติดตั้ง ขั้นตอนขอเปลี่ยนรายการ ผู้มีอำนาจอนุมัติ และหลักฐานที่ต้องใช้ประกอบการรับงานแต่ละงวด

งวดงานควรทำให้เจ้าของเห็นสิ่งที่ได้รับจริง เช่น งานติดตั้งที่ตรวจแล้ว หรือการทดสอบพร้อมรายงานตามเงื่อนไขที่ตกลง การจัดซื้ออุปกรณ์ การติดตั้งและการผ่านทดสอบเป็นคนละเหตุการณ์ จึงควรระบุให้ชัดว่างวดใดอ้างเหตุการณ์ใด และต้องมีเอกสารอะไร

เมื่อมีการเปลี่ยนงาน ควรมีบันทึกขอบเขต ราคา และผลต่อแผนงานตามขั้นตอนอนุมัติที่ตกลงไว้ เพื่อให้เจ้าของพิจารณาผลกระทบก่อนตัดสินใจ

Checklist ทบทวน TOR ก่อนส่งให้ผู้รับเหมาเสนอราคา

ใช้รายการนี้เป็นวาระประชุมร่วมของเจ้าของ ทีมออกแบบ ทีมจัดซื้อ และที่ปรึกษา โดยแนบผู้รับผิดชอบกับเรื่องที่ยังต้องชี้แจง

ประเภทอาคารและข้อจำกัด: ตรวจความสูง พื้นที่ การใช้งาน และเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องแล้วหรือยัง?
เอกสารชุดเดียวกัน: แบบ Specification และ BOQ ใช้ Revision ที่สอดคล้องกันหรือไม่?
ขอบเขตครบ: งานรวม งานไม่รวม จุดต่อ และรอยต่อระหว่างแพ็กเกจระบุแล้วหรือยัง?
ความเสี่ยงหลัก: งานใต้ดิน งานที่สูง งานยก และพื้นที่ข้างเคียงมีแผนและผู้รับผิดชอบตามความจำเป็นหรือไม่?
ทีมเหมาะกับงาน: หลักฐานผลงาน ทีมหลัก และผู้รับเหมาช่วงสอดคล้องกับงานจริงหรือไม่?
แผนรวมเวลารอ: มีช่วงอนุมัติแบบ จัดหาอุปกรณ์ ประสานงาน และทดสอบในแผนหรือไม่?
ตรวจรับได้: แต่ละงานมีเกณฑ์ ผู้ตรวจ จังหวะตรวจ และหลักฐานที่ตกลงหรือไม่?
ส่งมอบใช้ต่อได้: ระบุแบบก่อสร้างจริง คู่มือ การอบรม และเงื่อนไขแก้ไข Defect แล้วหรือยัง?

หากยังมีประเด็นสำคัญไม่ชัด ควรปิดคำถามหรือระบุวิธีเสนอสมมติฐานและข้อยกเว้นให้ชัดก่อนเปรียบเทียบราคา เพื่อให้เจ้าของเห็นว่าข้อเสนอต่างกันที่ราคา ขอบเขต หรือเงื่อนไขใด

Stable Inter ช่วยให้การสร้างอาคารเป็นไปอย่างราบรื่น

เราคือบริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง ที่เชี่ยวชาญในการบริหาร ควบคุม ตรวจสอบ งานก่อสร้างด้านอาคารโดยเฉพาะ บริหารโครงการในวิสัยทัศน์เดียวกับเจ้าของโครงการ ดูแลครบในทุกช่วงของงานก่อสร้าง

เริ่มก่อสร้าง: ตรวจความถูกต้องของแผนงานและเอกสาร พร้อมช่วยคัดเลือกผู้รับเหมา
ระหว่างก่อสร้าง: ประสานงานทุกฝ่าย ลงพื้นที่จริงเพื่อช่วยประเมินความเสี่ยงและแก้ไขปัญหา
หลังก่อสร้าง: ติดตามงานแก้

สนใจบริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างติดต่อ

อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co-Founder and Executive Committee)

โทร: 062-648-2222
ไลน์: @stableinter
อีเมล: stableinter.consultant@gmail.com

คำถามที่พบบ่อย

ใช้ TOR อาคาร Low Rise เป็นแม่แบบอาคารสูงได้ไหม?

ใช้โครงหัวข้อเป็นจุดเริ่มต้นได้ แต่ต้องทบทวนขอบเขตงาน เอกสารอ้างอิง คุณสมบัติทีม แผนงาน และเกณฑ์ตรวจรับใหม่ตามโครงการ ไม่ควรเปลี่ยนเพียงชื่ออาคารหรือจำนวนชั้น โดยเฉพาะงานขนส่งแนวดิ่ง งานที่สูง จุดเชื่อมระหว่างแพ็กเกจ และการทดสอบระบบที่ทำงานร่วมกัน

อาคารไม่ถึง 23 เมตร ใช้ TOR แบบง่ายได้เลยหรือไม่?

ยังสรุปไม่ได้ เพราะความสูงเป็นเพียงหนึ่งเกณฑ์ ต้องดูพื้นที่ การใช้สอย ชั้นใต้ดิน ระบบส่วนกลาง และข้อจำกัดที่ตั้งร่วมกัน อีกทั้งอาคารอาจเข้าข่ายอาคารขนาดใหญ่พิเศษตามเกณฑ์พื้นที่ได้ ควรให้ทีมออกแบบยืนยันประเภทและข้อกำหนดก่อนกำหนดระดับรายละเอียดของ TOR อ้างอิงกฎกระทรวงฉบับที่ 33

Low Rise ต้องตรวจเรื่อง EIA ในขั้นเตรียม TOR หรือไม่?

ควรตรวจการเข้าข่ายตามประเภท ขนาด และที่ตั้งของโครงการ ไม่ตัดออกเพียงเพราะเรียกว่า Low Rise เมื่อมีมาตรการที่ใช้กับโครงการ ให้นำงานที่เกี่ยวข้องมาระบุผู้รับผิดชอบ แผนดำเนินงานและหลักฐานติดตามในเอกสาร ตัวอย่างข้อมูลโครงการอาคารพักพยาบาล 7 ชั้นใน ฐานข้อมูล Smart EIA Plus ของ สผ. แสดงว่าไม่ควรตัดสินจากจำนวนชั้นอย่างเดียว อ่านบริบทเพิ่มเติมได้ในเรื่อง ตรวจว่าอาคารเข้าข่าย EIA หรือไม่

TOR งานก่อสร้างกับ TOR จ้างควบคุมงาน ใช้เอกสารเดียวกันได้ไหม?

ควรแยกขอบเขตและสิ่งส่งมอบของแต่ละฝ่าย TOR จ้างก่อสร้างระบุสิ่งที่ผู้รับเหมาต้องจัดหา ดำเนินงานและส่งมอบ ส่วน TOR จ้างควบคุมงานระบุหน้าที่ตรวจติดตาม ประสาน รายงาน และขอบเขตอำนาจของที่ปรึกษาตามที่ตกลง ทั้งสองชุดควรเชื่อมกันเรื่องการเสนอเอกสาร การอนุมัติ และการตรวจรับ โดยมีผู้รับผิดชอบชัดเจน