สร้างโรงงานและออฟฟิศในพื้นที่เดียวกัน ต้องรู้อะไรบ้าง?
ก่อนวางผังโรงงานและออฟฟิศ ให้เริ่มจาก พิกัดที่ดิน ประเภทกิจการ และข้อมูลการใช้งานจริง สามเรื่องนี้ช่วยให้ทีมตรวจได้ว่าที่ดินรองรับกิจการหรือไม่ ต้องเตรียมเรื่องอนุญาตอะไร และควรวางสำนักงานไว้ตรงไหนเมื่อเทียบกับพื้นที่ผลิตและทางรถขนส่ง
ลองนึกถึงช่วงเปลี่ยนกะ ถ้าพนักงานต้องเดินจากลานจอดรถผ่านจุดถอยรถส่งสินค้าเพื่อเข้าออฟฟิศ การขยับทางเข้าคนตั้งแต่ยังเป็นผังร่างทำได้ง่ายกว่ารอให้ตำแหน่งประตู ถนน และลานขนถ่ายถูกกำหนดไปแล้ว เรื่องแบบนี้ควรคุยพร้อมกับการตรวจข้อกำหนดที่ดินก่อนลงรายละเอียดแบบ
ก่อนสร้างโรงงานและออฟฟิศ ควรเริ่มจากอะไร?
ตรวจว่าที่ดินรองรับกิจการที่วางแผนไว้หรือไม่
ถ้ายังอยู่ระหว่างเลือกที่ดิน ให้เตรียมพิกัด เลขที่โฉนด และคำอธิบายสั้น ๆ ว่าโรงงานจะผลิตอะไร ใช้กระบวนการแบบไหน และจะมีอาคารอะไรในแปลงบ้าง ใช้ข้อมูลชุดนี้ตรวจทั้งข้อกำหนดผังเมืองของแปลงและข้อจำกัดที่ตั้งตามกฎหมายโรงงาน
สีบนแผนที่ช่วยคัดกรองเบื้องต้น จากนั้นให้เปิดข้อกำหนดของผังเมืองที่ใช้กับแปลงนั้นเพื่อดูว่ากิจการที่ตั้งใจทำอยู่ภายใต้เงื่อนไขใด หากต้องใช้ผลตรวจประกอบการตัดสินใจเรื่องที่ดิน กรมโยธาธิการและผังเมืองมีช่องทางยื่นขอหนังสือตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมืองด้วย
ข้อมูลอ้างอิง: ระบบตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินตามผังเมือง · ข้อกำหนดที่ตั้งโรงงาน
เมื่อได้ข้อกำหนดของแปลงแล้ว ให้ทีมออกแบบดูว่ามีเงื่อนไขเรื่องขนาดอาคารและพื้นที่ว่างอย่างไร รายละเอียดเรื่องอัตราส่วนพื้นที่อาคารและพื้นที่ว่างอ่านต่อได้ในคู่มือ ตรวจผังเมืองก่อนสร้างอาคาร
ให้ฝ่ายผลิตกับฝ่ายอาคารใช้ข้อมูลชุดเดียวกัน
ให้ฝ่ายผลิตเตรียมลำดับงานตั้งแต่รับวัตถุดิบจนถึงส่งสินค้า พร้อมขนาดและน้ำหนักเครื่องจักร จำนวนคนแต่ละกะ และความต้องการใช้ไฟฟ้า น้ำ หรือระบบเฉพาะของสายผลิต ส่วนฝั่งออฟฟิศให้ระบุจำนวนคน ลักษณะการใช้งาน และจุดที่ต้องติดต่อกับฝ่ายผลิต เช่น ห้องควบคุมคุณภาพหรือจุดรับตัวอย่าง
เอาข้อมูลทั้งสองฝั่งมาทาบกับสภาพที่ดินจริง ดูว่ารถใหญ่เข้าและกลับรถได้ตรงไหน มีจุดเชื่อมไฟฟ้า น้ำ และทางระบายน้ำที่ใด รวมถึงข้อมูลระดับพื้นที่และผลสำรวจดินที่ทีมออกแบบต้องใช้ ก่อนสรุปตำแหน่งอาคาร ลานขนถ่าย และพื้นที่เผื่อขยาย
สร้างโรงงานและออฟฟิศต้องขออนุญาตอะไรบ้าง?
ให้เริ่มจากสองเรื่องหลัก คือ การก่อสร้างและใช้อาคาร กับ การประกอบกิจการโรงงาน แล้วตรวจเพิ่มเติมว่าโครงการเข้าเกณฑ์ด้านสิ่งแวดล้อมหรืออยู่ในนิคมอุตสาหกรรมหรือไม่ แต่ละเรื่องใช้ข้อมูลต่างกันและอาจมีผลต่อแบบหรือวันเริ่มใช้งาน
เรื่องที่ต้องตรวจ | ใช้ข้อมูลอะไร | ควรคุยกับใครและเมื่อไร |
ก่อสร้างและใช้อาคาร | ผังบริเวณ จำนวนอาคาร พื้นที่ และการใช้งานแต่ละส่วน | คุยกับหน่วยงานควบคุมอาคารที่รับผิดชอบพื้นที่ตั้งแต่มีผังร่าง เพื่อยืนยันวิธียื่นและขั้นตอนก่อนใช้อาคาร |
ประกอบกิจการโรงงาน | ประเภทกิจการ กระบวนการผลิต กำลังเครื่องจักร และจำนวนคนงาน | ตรวจประเภทและจำพวกโรงงานกับหน่วยงานที่รับผิดชอบ ก่อนสรุปผังและกำหนดวันเริ่มกิจการ |
รายงานด้านสิ่งแวดล้อม | ประเภทโครงการ ขนาดหรือกำลังผลิต และที่ตั้ง | คัดกรองตามประกาศที่ใช้กับโครงการตั้งแต่ช่วงศึกษาความเป็นไปได้ หากเข้าข่าย ให้ใส่ขั้นตอนจัดทำและพิจารณารายงานไว้ในแผน |
โครงการในนิคมอุตสาหกรรม | ที่ตั้งในนิคม ประเภทกิจการ ผัง และข้อมูลสาธารณูปโภค | คุยกับสำนักงานนิคมฯ หรือ กนอ. เพื่อยืนยันขั้นตอนใช้ที่ดิน ก่อสร้าง และประกอบกิจการก่อนจัดชุดเอกสาร |
เรื่องอาคารต้องตรวจทั้งก่อนก่อสร้างและก่อนเข้าใช้
สำหรับโครงการที่อยู่ภายใต้กฎหมายควบคุมอาคาร ให้ตรวจเส้นทางขออนุญาตก่อสร้างตามมาตรา 21 หรือการแจ้งตามมาตรา 39 ทวิเมื่อเข้าเงื่อนไข หากเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้ตามมาตรา 32 ให้วางขั้นตอนตรวจและขอใบรับรองไว้ก่อนเปิดใช้อาคารด้วย
ควรให้ทีมแสดงพื้นที่ผลิต สำนักงาน และพื้นที่สนับสนุนตามการใช้งานจริงตั้งแต่ผังร่าง เพื่อให้หน่วยงานพิจารณาจากข้อมูลเดียวกับที่ทีมใช้ทำแบบ
ข้อมูลอ้างอิง: พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร · ขั้นตอนแจ้งตามมาตรา 39 ทวิ · ขั้นตอนขอใบรับรองอาคารประเภทควบคุมการใช้
เรื่องโรงงานให้ตรวจจากกิจการและขนาด
เมื่อเข้าข่ายโรงงานตามกฎหมาย ให้เทียบประเภท ชนิด และขนาดกับบัญชีที่ใช้บังคับ โรงงานจำพวกที่ 2 ต้องแจ้งก่อนเริ่มประกอบกิจการ ส่วนการตั้งโรงงานจำพวกที่ 3 ต้องได้รับใบอนุญาตก่อนดำเนินการ เจ้าของควรยืนยันจำพวกและขั้นตอนให้ชัดก่อนกำหนดวันติดตั้งเครื่องจักรหรือเริ่มผลิต
หรือสามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมเกี่ยวกับ ใบอนุญาตประกอบกิจการโรงงาน ของ STABLE INTER ได้เลย
เช็กสิ่งแวดล้อมและเงื่อนไขของนิคมตั้งแต่ต้น
การคัดกรองว่าต้องทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อมหรือไม่ ให้เทียบประเภทและขนาดของโครงการกับประกาศที่ใช้บังคับ รวมถึงตรวจข้อกำหนดเฉพาะพื้นที่ หากโครงการอยู่ในนิคมอุตสาหกรรม ให้ยืนยันกับสำนักงานนิคมฯ ว่าต้องยื่นอะไรบ้าง และมีเงื่อนไขด้านสาธารณูปโภคหรือสิ่งแวดล้อมข้อใดที่ต้องใส่ในแบบ
ข้อมูลอ้างอิง: เกณฑ์คัดกรองรายงานสิ่งแวดล้อมจาก สผ. แบบคำขอใช้ที่ดิน ก่อสร้าง และประกอบกิจการของ กนอ.
ออฟฟิศควรอยู่ในอาคารโรงงานหรือแยกอาคาร?
ให้ลองขีดเส้นทางของ พนักงาน ผู้มาติดต่อ และรถขนส่ง ลงบนผังเดียวกัน แล้วดูว่าคนแต่ละกลุ่มต้องผ่านประตูไหน เจอกันตรงไหน และออกจากอาคารทางไหนเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน จากนั้นใช้ตารางนี้คุยกับทีมออกแบบ
เรื่องที่ต้องตัดสินใจ | ออฟฟิศอยู่ในอาคารโรงงาน | ออฟฟิศแยกอาคาร |
การเดินระหว่างสองส่วน | เหมาะกับทีมที่เข้าออกพื้นที่ผลิตบ่อย วางจุดผ่านเข้าออกให้ควบคุมได้ | จัดทางเข้าให้ผู้มาติดต่อได้ง่ายขึ้น วางทางเดินเชื่อมสำหรับทีมที่ต้องเข้าโรงงาน |
เสียง ฝุ่น และอากาศ | ให้ทีมออกแบบดูผนัง ประตู และระบบอากาศตรงรอยต่อกับพื้นที่ผลิต | เลือกตำแหน่งอาคารและช่องรับอากาศโดยดูจุดระบายอากาศและกิจกรรมรอบโรงงาน |
ทางหนีไฟและรถขนส่ง | ตรวจเส้นทางออกของคนทั้งสองส่วนตามลักษณะการใช้งาน | ตรวจทางออกของแต่ละอาคารและจุดที่ทางเดินคนตัดกับทางรถ |
งานระบบและพื้นที่ขยาย | ระบุว่าระบบใดใช้ร่วมกันและจะเข้าซ่อมจากจุดไหน | เผื่อแนวเดินระบบระหว่างอาคารและตรวจว่าตำแหน่งออฟฟิศกินพื้นที่ขยายสายผลิตหรือไม่ |
ถ้าทีมควบคุมคุณภาพต้องรับตัวอย่างจากสายผลิตหลายรอบต่อกะ ตำแหน่งออฟฟิศใกล้จุดรับตัวอย่างอาจช่วยลดระยะเดิน แต่ถ้ามีลูกค้าหรือคู่ค้าเข้าพบบ่อย การมีทางเข้าออฟฟิศจากด้านหน้าแปลงอาจจัดการได้ง่ายกว่า ลองให้ทีมเทียบทั้งสองผังจากกิจกรรมที่เกิดขึ้นจริงในหนึ่งวันก่อนตัดสินใจ
เช็กลิสต์ก่อนล็อกแบบและขอราคาก่อสร้าง
เรื่องที่ต้องตรวจสอบ | สิ่งที่เจ้าของควรเห็นก่อนอนุมัติ |
ที่ดินและการอนุญาต | ผลตรวจข้อจำกัดของแปลง รายการที่ต้องยื่น หน่วยงานที่รับผิดชอบ และเรื่องที่ต้องยืนยันก่อนเริ่มงานหรือเปิดใช้ |
ผังผลิตและผังออฟฟิศ | ผังที่ฝ่ายผลิตและฝ่ายอาคารเห็นตรงกัน รวมทางเดินคน ทางรถ ลานขนถ่าย และพื้นที่เผื่อขยาย |
เครื่องจักรและจุดต่อระบบ | ข้อมูลน้ำหนักและขนาดเครื่องจักร ตำแหน่งฐาน ช่องทางนำเครื่องเข้า จุดต่อไฟฟ้า น้ำ หรือระบบเฉพาะ และพื้นที่ซ่อมบำรุง |
แบบและ BOQ | แบบกับรายการปริมาณงานที่ใช้ขอราคาตรงกัน พร้อมระบุว่าใครรับผิดชอบงานที่คาบเกี่ยว เช่น ฐานเครื่องจักร สายไฟถึงจุดต่อ และงานเดินท่อ |
ตรวจรับและเริ่มใช้งาน | รายการทดสอบระบบ ผู้รับผิดชอบ เอกสารส่งมอบ และเงื่อนไขที่ต้องผ่านก่อนเปิดสำนักงานหรือเริ่มผลิต |
ถ้ายังมีรายการค้าง ให้ใส่ชื่อคนรับผิดชอบและวันตัดสินใจไว้ข้างรายการนั้น หากต้องขอราคาก่อนเลือกเครื่องจักรเสร็จ ให้ระบุข้อมูลที่ใช้ตั้งราคาและขอบเขตที่อาจเปลี่ยนไว้ในชุดเอกสารเดียวกัน ผู้เสนอราคาจะได้คิดจากโจทย์เดียวกัน และเจ้าของเห็นว่าตัวเลขส่วนไหนต้องกลับมาเช็กเมื่อได้สเปกจริง
ให้ทีมที่ปรึกษาช่วยตรวจความพร้อมก่อนเริ่มก่อสร้าง
หากมีพิกัดแปลง ประเภทกิจการ และกำหนดเปิดใช้งานคร่าวๆ แล้ว Stable Inter สามารถช่วยเจ้าของไล่ดูว่าข้อมูลส่วนไหนต้องยืนยันก่อนให้ทีมออกแบบเดินหน้าหรือส่งแบบให้ผู้รับเหมาเสนอราคา
ในฐานะ บริษัทที่ปรึกษาก่อสร้าง เราช่วยประสานโจทย์ระหว่างฝ่ายผลิตกับทีมออกแบบ ตรวจแบบและ BOQ และวางแผนควบคุมงานตามจังหวะของโครงการ
ดูขอบเขต บริการควบคุมงานก่อสร้างโรงงาน ได้เลย
สนใจบริการที่ปรึกษาและควบคุมงานก่อสร้างติดต่อ
อักษรเพชร สุขสิริถาวรกุล (Co-Founder and Executive Committee)
โทร 062-648-2222
ไลน์ @stableinter
คำถามที่พบบ่อย
ออฟฟิศแยกอาคารในแปลงเดียวกับโรงงาน ต้องยื่นขออนุญาตแยกไหม?
ให้ใช้ผังบริเวณที่แสดงอาคารทั้งสองหลัง พร้อมพื้นที่และการใช้งานของแต่ละหลัง ไปยืนยันวิธีจัดชุดคำขอกับหน่วยงานที่รับผิดชอบพื้นที่ การอยู่ในแปลงเดียวกันเป็นข้อมูลส่วนหนึ่ง เจ้าหน้าที่ต้องเห็นด้วยว่ามีกี่อาคาร แต่ละอาคารใช้ทำอะไร และอยู่ภายใต้ขั้นตอนใด คู่มือขออนุญาตก่อสร้างอาคาร
ถ้ายังไม่ได้เลือกเครื่องจักร เริ่มออกแบบโรงงานได้ไหม?
เริ่มทำผังเบื้องต้นได้ถ้ารู้ลำดับการผลิตและมีข้อมูลเครื่องจักรที่ใช้ตั้งโจทย์ เช่น ขนาด น้ำหนัก ความต้องการไฟฟ้า และพื้นที่ซ่อมบำรุง ให้ทีมระบุว่าตรงไหนยังใช้ค่าประมาณ แล้วกำหนดวันยืนยันสเปกจริงก่อนปิดแบบฐานเครื่องจักร ช่องทางขนย้าย และจุดเชื่อมระบบที่ขึ้นกับเครื่องรุ่นนั้น
