รู้ลึกเรื่อง Defect ในงานก่อสร้างอาคารสูง Developer ต้องอ่าน ถ้าอยากจบงานอย่างมั่นใจ

Stable Inter Consultant
5 วันที่ผ่านมา
ยาว 3 นาที

Defect ก่อสร้างอาคารสูง มีความเสี่ยงและอันตรายกว่าอาคารทั่วไปอย่างไร?

Defect ก่อสร้างอาคารสูง มีนัยสำคัญที่แตกต่างจากอาคารประเภทอื่นอย่างสิ้นเชิง และจากประสบการณ์ที่ทีมวิศวกร STABLE INTER ได้ลงพื้นที่ตรวจสอบอาคารสูงหลายโครงการ เราพบว่าเจ้าของโครงการและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักประเมินความเสี่ยงจาก Defect ต่ำกว่าความเป็นจริงเสมอ

ความจริงคืออาคารสูง (คอนโดมิเนียม, อพาร์ทเมนต์, อาคารสำนักงาน) ต้องเผชิญกับแรงลมปะทะ (Wind Load) ที่รุนแรงในระดับบน, แรงสั่นสะเทือนจากระบบเครื่องจักร (Vibration Load), และต้องรองรับน้ำหนักผู้อยู่อาศัยและเฟอร์นิเจอร์มหาศาล ทำให้ Defect แม้เพียงเล็กน้อยที่งานโครงสร้างหรืองานระบบ อาจขยายผลกระทบออกไปหลายชั้นพร้อมกัน

นอกจากนี้ การซ่อมแซม Defect บนอาคารสูง เช่น กระเบื้องผนังภายนอกหลุดร่อน หรือท่อน้ำรั่วซึมระหว่างชั้น ต้องใช้ Scaffolding หรือ Gondola ซึ่งมีต้นทุนสูงและกระทบต่อผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก ดังนั้นในการสร้างคอนโด เราจึงวางระบบ QC ที่เข้มงวดกว่าอาคารประเภทอื่นตั้งแต่วันแรก

ประเภท Defect ก่อสร้างอาคารสูง ที่เจ้าของโครงการต้องจับตาอย่างใกล้ชิด

ประเภท defect ก่อสร้างอาคารสูง ที่ทีมงาน STABLE INTER พบเจอในการลงพื้นที่ตรวจประเมินบ่อยครั้ง สามารถจัดกลุ่มได้ดังนี้

Defect ด้านโครงสร้าง: รอยแตกร้าวที่เสาและคานรับน้ำหนัก (Structural Crack), การทรุดตัวของอาคาร (Settlement), คอนกรีตมีโพรงอากาศ (Honeycomb) โดยเฉพาะบริเวณ Shear Wall และ Core Wall ที่เป็นหัวใจหลักของอาคารสูง
Defect ด้านสถาปัตยกรรม: กระจก Curtain Wall ไม่ได้ระดับหรือ Sealant รั่วซึม, กระเบื้องผนังภายนอกหลุดร่อนจากแรงดูดลม (Wind Suction), กระเบื้องพื้นทางเดินส่วนกลางโป่งพองจากความชื้นใต้กระเบื้อง, ประตูลิฟต์ไม่ได้ระดับแนวดิ่ง

เจาะลึก Defect งานระบบประกอบอาคารสูง (ลิฟต์, ดับเพลิง, ระบบแรงดันน้ำสูง)

สิ่งที่เราให้ความสำคัญมากที่สุดในโครงการอาคารสูงคือ defect งานระบบประกอบอาคารสูง ลิฟต์ ดับเพลิง งานระบบแรงดันน้ำสูง เพราะเกี่ยวข้องกับชีวิตและความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัยหลายร้อยคนโดยตรง จุดที่ระบบประกอบอาคาร มักซ่อนปัญหาไว้มากที่สุดคือ

ระบบปั๊มน้ำแรงดันสูง (Transfer Pump / Booster Pump): ท่อส่งน้ำในระบบแรงดันสูงมักเกิดการรั่วซึมที่รอยต่อ (Flange Joint) หรือที่ Pressure Relief Valve ที่ตั้งค่าไม่ถูกต้อง ซึ่งต้องทำ Pressure Test ที่ 1.5 เท่าของ Working Pressure สำหรับท่อประปา หรือ 200 psi สำหรับระบบดับเพลิง ก่อนเปิดระบบ
ระบบลิฟต์โดยสาร (Elevator): การติดตั้งรางลิฟต์ (Guide Rail) ไม่ได้ค่าความดิ่งตามมาตรฐาน EN 81 ส่งผลให้ประตูลิฟต์เปิด-ปิดไม่เรียบ เกิดเสียงดัง หรือในกรณีรุนแรง ทำให้ระบบ Safety Device ทำงานผิดปกติและลิฟต์หยุดกลางทาง
ระบบดับเพลิง: สัญญาณ Fire Alarm ทำงานรวน (False Alarm) เนื่องจาก Smoke Detector ถูกติดตั้งในตำแหน่งที่มีลมแอร์พัดผ่าน, แรงดันน้ำในท่อดับเพลิงต่ำกว่ามาตรฐานเมื่อทดสอบ Function Test
ระบบไฟฟ้าหลัก (HV/LV Switchgear): ระยะห่างที่ปลอดภัย (Safety Clearance) ภายในห้อง Electrical Room ไม่ได้มาตรฐาน, การเดินสายและ Termination ในตู้ MV/LV Panel ไม่เป็นไปตาม Drawing

Checklist ตรวจรับคอนโดและอาคารสูง เพื่อป้องกัน Defect ก่อนส่งมอบ

เช็คลิสต์ด้านล่างนี้คือ Checklist ตรวจรับคอนโด อาคารสูง Defect ที่ทีมงานเราใช้เป็นตัวตั้งต้นในการตรวจรับงาน โดยแบ่งตามพื้นที่เพื่อให้ตรวจสอบได้อย่างเป็นระบบ

หมายเหตุ: เช็คลิสต์นี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นแนวทางเบื้องต้นเท่านั้น รายการตรวจสอบและค่ามาตรฐานที่เหมาะสมในแต่ละโครงการอาจแตกต่างกันขึ้นอยู่กับประเภทของอาคาร ระบบที่ติดตั้ง ข้อกำหนดพิเศษตามสัญญา และสภาพหน้างานจริง การตรวจรับงานจริงควรดำเนินการโดยวิศวกรที่มีประสบการณ์และอ้างอิงแบบก่อสร้าง (As-Built Drawing) และข้อกำหนดทางเทคนิค (Specification) ของโครงการนั้นๆ เสมอ

หมวดที่ 1: ภายในยูนิต / ห้องพักอาศัย

ทำ Water Ponding Test ในห้องน้ำและระเบียงทุกห้อง โดยขังน้ำสูง 50 mm เป็นเวลาอย่างน้อย 24 ชั่วโมง แล้วตรวจสอบด้านล่างชั้นว่าไม่มีน้ำรั่วซึม
ตรวจสอบความดันและอัตราการไหลของน้ำจากก๊อกทุกจุดว่าได้ตามสเปก
ตรวจสอบระบบระบายน้ำในห้องน้ำ (ทดสอบด้วยการเทน้ำ 5 ลิตร ต้องไหลหมดภายใน 30 วินาที)
ตรวจสอบการติดตั้งกระเบื้องพื้นและผนัง ด้วยการ Tap Test (เคาะ) ทุก 0.5 ตารางเมตร เพื่อหาจุดกลวงโปร่ง
ตรวจสอบความดิ่งและฉากของงานฉาบผนังด้วย Straight Edge 2 เมตร ค่าความเบี่ยงเบนต้องไม่เกิน 3 mm
ทดสอบการเปิด-ปิดของหน้าต่าง ประตู และบานเกล็ดระบายอากาศว่าลื่นและสนิท ไม่มีร่องรั่วลม
ตรวจสอบ Sealant รอบกรอบหน้าต่างภายนอกว่าไม่มีรอยแตกหรือหลุดลอก

หมวดที่ 2: พื้นที่ส่วนกลาง (Common Area)

ตรวจสอบพื้นที่จอดรถ: ความลาดเอียงและการระบายน้ำ, ระบบระบายอากาศ (CO Detector), และระบบไฟส่องสว่างฉุกเฉิน
ตรวจสอบห้องสระว่ายน้ำ: ระบบกรอง pH ของน้ำ, ท่อหมุนเวียน, และกระเบื้องใต้น้ำไม่มีรอยร้าว
ตรวจสอบห้องเครื่องลิฟต์ (Machine Room): ระบบระบายอากาศ, ระบบฉุกเฉิน, และค่า Leveling Accuracy ของลิฟต์ (ต้องไม่เกิน ±10 mm จากระดับพื้นชั้น)
ตรวจสอบพื้นที่หลังคาดาดฟ้า: ระบบกันซึม (Waterproofing) ด้วยวิธี Flood Test, ระบบ Roof Drain, และระบบป้องกันฟ้าผ่า

หมวดที่ 3: ระบบไฟฟ้า

ทดสอบ Insulation Resistance ทุกวงจรในแต่ละชั้น (ต้องได้ ≥ 1 MΩ)
ทดสอบค่าความต้านทานสายดิน (Earth Resistance ≤ 5 Ω)
ทดสอบการทำงานของ ELCB (Earth Leakage Circuit Breaker) ทุกตัว
ทดสอบระบบ UPS และ Generator ว่า Auto Transfer Switch ทำงานภายใน 10 วินาทีตามมาตรฐาน

หมวดที่ 4: ระบบดับเพลิงและความปลอดภัย

ทำ Hydrostatic Pressure Test ท่อดับเพลิงทุกวงจรที่แรงดัน 200 psi เป็นเวลา 2 ชั่วโมง (ตามมาตรฐาน NFPA 13)
ทดสอบ Flow Test เพื่อตรวจสอบว่าอัตราการไหลของน้ำที่ชั้นสูงสุดผ่านมาตรฐาน NFPA 13
ทดสอบ Fire Alarm Zone ทีละ Zone ด้วย Smoke Spray หรือ Heat Gun
ทดสอบระบบ Pressurization Fan ใน Stairwell (บันไดหนีไฟ) ว่าสามารถรักษาความดันอากาศบวกได้ตามมาตรฐาน

แนะนำเครื่องมือตรวจรับอาคารสูงระดับมืออาชีพ

เพื่อให้การตรวจจับ Defect แม่นยำและน่าเชื่อถือ ทีมงานเราใช้ เครื่องมือตรวจรับอาคารสูง มืออาชีพ เหล่านี้เป็นประจำ

Thermal Camera (กล้องถ่ายภาพความร้อน): ใช้สแกนหาความชื้นสะสมและน้ำรั่วซึมที่ซ่อนอยู่ใต้กระเบื้องหรือในผนัง ก่อนที่จะปรากฏให้เห็นด้วยตาเปล่า รวมถึงใช้ตรวจหาจุดร้อนผิดปกติ (Hot Spot) ในตู้ไฟฟ้า
Moisture Meter (เครื่องวัดความชื้น): ใช้วัดปริมาณความชื้นในผนัง พื้น และฝ้าเพดาน เพื่อยืนยันว่าความชื้นอยู่ในระดับที่เหมาะสมก่อนปิดงานตกแต่ง (ต้องต่ำกว่า 19% สำหรับงานไม้, < 5% สำหรับงานฉาบ)
Laser Level (เครื่องเลเซอร์หาระดับ): ใช้ตรวจสอบความดิ่งของผนัง ความราบของพื้น และความฉากของมุมห้อง ได้อย่างแม่นยำในระดับมิลลิเมตร
Digital Vernier Caliper / DFT Gauge: ใช้วัดความหนาของสีและ Coating ว่าได้ตามสเปก
Tap Test Hammer (ค้อนเคาะทดสอบ): เครื่องมือพื้นฐานแต่ขาดไม่ได้สำหรับการตรวจสอบกระเบื้องโปร่งหรือฉาบหลุด

กฎหมายการรับประกันผลงานก่อสร้างอาคารสูง และบทบาทของผู้ตรวจสอบอาคาร

เมื่อเกิดปัญหา Defect หลังส่งมอบ กฎหมายการรับประกันผลงานก่อสร้าง อาคารสูง ที่เจ้าของโครงการต้องรู้มีดังนี้

จุดที่ต้องระวัง! หลายโครงการเข้าใจผิดว่าสามารถรับประกันงานระบบได้เพียง 1 ปีตามสัญญาจ้างทั่วไป (ป.พ.พ. มาตรา 600) แต่สำหรับ "คอนโดมิเนียมและอาคารชุด" กฎหมายบังคับใช้ สัญญามาตรฐานจะซื้อจะขาย (แบบ อ.ช.22) ซึ่งกำหนดระยะเวลารับประกันขั้นต่ำที่เข้มงวดกว่า เพื่อคุ้มครองผู้บริโภค ดังนี้:

ประเภทงาน	ระยะเวลารับประกัน (ตามสัญญา อ.ช.22)
โครงสร้างหลักและอุปกรณ์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์	ไม่น้อยกว่า 5 ปี
ส่วนควบอื่นๆ (รวมถึงงานระบบ MEP)	ไม่น้อยกว่า 2 ปี
อายุความฟ้องร้อง	1 ปี นับจากวันพบ Defect

หากผู้พัฒนาโครงการทำสัญญาระบุรับประกันงานระบบเพียง 1 ปีกับผู้ซื้อ สัญญานั้นอาจขัดต่อแบบมาตรฐานของกรมที่ดินและตกเป็นโมฆะในส่วนที่ทำให้ผู้บริโภคเสียเปรียบได้

นอกจากนี้ กฎหมายควบคุมอาคาร ยังกำหนด บทบาทผู้ตรวจสอบอาคาร ตามกฎหมายควบคุมอาคาร อาคารสูง ไว้อย่างชัดเจนว่า อาคารสูงเกินกว่า 23 เมตร หรืออาคารที่มีพื้นที่รวมกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องจัดให้มี "ผู้ตรวจสอบอาคาร" ที่ขึ้นทะเบียนกับกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อตรวจสอบความมั่นคงแข็งแรงของโครงสร้าง และระบบความปลอดภัยอย่างน้อยปีละ 1 ครั้ง และต้องส่งรายงานให้หน่วยงานราชการ

สิ่งที่เราแนะนำ: ควรเริ่มเก็บเอกสาร As-Built Drawing และรายงาน QC ทุกฉบับตั้งแต่วันก่อสร้าง เพราะเอกสารเหล่านี้คือหลักฐานสำคัญที่สุดในการเจรจากับผู้รับเหมาและพิสูจน์สาเหตุของ Defect ในภายหลัง

ควบคุมงานก่อสร้างอาคารสูงให้ปลอดภัย ไร้ปัญหา Defect กวนใจ

จากประสบการณ์ของทีมงานเราในฐานะบริษัทที่ปรึกษาก่อสร้างในไทย สิ่งที่ทำให้โครงการอาคารสูงส่วนใหญ่ประสบปัญหา Defect ไม่ใช่เพราะผู้รับเหมาไม่มีฝีมือ แต่เป็นเพราะขาดระบบตรวจสอบที่ต่อเนื่องและเป็นอิสระ STABLE INTER พร้อมเป็นตัวแทนของเจ้าของโครงการในการคุมงานก่อสร้างอาคารสูงทุกขั้นตอน ด้วยทีมวิศวกรมืออาชีพและเครื่องมือตรวจสอบที่ได้มาตรฐาน เพื่อให้คุณส่งมอบโครงการได้อย่างมั่นใจ